불법 입주자 퇴거 (2)
(5). 건물주가 입주 :
건물주, 건물주 직계 가족 또는 건물 관리인이 세입자의 방에 거주하고자 했을 때에는 입주를 퇴거 시킬 수 있다. 그러나 여러 시 조례에서는 합당한 이사 비용을 지불한 후에라야 과거 입주자를 퇴거 시킬 수 있다. 건물주가 거주한다는 것이 거짓이었을 때에는 건물주는 사기에 대한 피해 보상을 해 주어야 된다.
사기로 입주자를 퇴거 시켰을 때에는, 퇴거당한 입주자가 다시 되돌아 와서 거주 하도록 해야 된다. 그리고 (1) 퇴거당한 곳에서 새 거주지로 이사한 비용의 3 배를 지불해야 된다. 그리고 (2) 과거 입주 장소보다도 새 입주 장소에 더 많은 임대료를 지불한 기간 동안의 차액에 3 배를 지불해야 된다. 만약에 입주자가 과거에 퇴거당한 임대 장소로 이사 가기를 싫어한다면, (1) 과거 퇴거당한 임대 장소 한 달 임대료의 3 배 그리고 (2) 새 장소로 이사 한 비용의 3 배를 지불해야 된다. 그리고 승소자한테는 변호사 비용과 법에서 허용하는 다른 보상을 받을 수 있다. 때로는 징벌적 피해와 정신적 피해 보상을 받는다. 주법에서는, 건물주나 건물주 가족 또는 입주 관리인이 거주한다고 했을 때는 계속해서 6 개월간 거주를 해야 된다. 하지만 이것은 각 시 조례에 따라서 다르다. 어떤 시는 1 년, 2 년, 또는 3 년 이상 거주해야 된다.
(6) 합의 명목 입주자 퇴거
퇴거 합의 :
법적으로 건물주와 입주자의 합의를 인증 한다는 것을 악용해서 퇴거를 시키는 사건들이 있다. 법에서 정한 이사 비용보다도 월등히 적은 액수를 지불하면서 입주자를 매수하는 것이다. L.A.시는, 2016 년 12 월 16 일부터 “임대권 구입” 계약서를 시청 주택국에 사본을 제출해야 된다. 입주자는 서명을 한 후 30 일 이내에 다시 취소 할 수 있다.
사건 예:
건물주와 입주자 변호사의 합의 하에서 어느 날짜에 퇴거한다고 했지만 퇴거를 안했다. 법원은, 합의를 존경한다면서 퇴거하라고 판결했다.
사건 예:
건물주가 임대 계약 위반으로 3 일 퇴거 통고를 했다. 입주자가 다른 입주자한테 불법적 위협을 할 수 없다는 위반이었다. 건물주는 법정 합의에서, 계약 위반 시에는 24 시간 통고를 줌으로서 권리를 되찾는다고 했다. 건물주는 합의를 위반하자 24 시간 통고를 주었다. 법원은, 합의로서 법적 통고보다 짧은 통고를 줄 수 있다. 퇴거 소송이 3 년 7 개월 만에 끝이 났다.
사건 예 :
합의가 미래 임대료를 올리기 위한 수단 인 경우에는 퇴거를 허락 못한다.
건물주가 법적인 임대료 인상보다도 초월해서 임대료를 올려 받았다. 법원은, 아무리 개인 간에 합의를 했더라도 법을 준수해야 된다. 건물주는, 임대 규제법에서 정한 3 % 보다도 더 많은 액수를 지불한 임대료의 3 배를 지불해라. 건물은 단독 주택이 안이고 2 세대 주택이었다. 건물주의 합의가, 미래에 임대료를 올리기 위한 수단인 경우에는 관습법 위반이다. 건물주는 입주자의 변호사 비용과 다른 경비를 지불하라고 판결했다.
(7) 새 규정 적용 :
새 건물주가 과거 규칙을 변경해서 새로운 규칙 준수를 요구 할 수 없다.
사건 예:
새 주인은 각 입주자한테 새로운 임대 규칙을 통고했다. 새 규칙은, 입주자가 뒷마당 관리, 쓰레기 치울 것, 모든 개인 동산은 자기 거주 동 (unit) 안에만 둘 것, 세탁은 아파트 지정 세탁장에서만 허용한다. 세면대나 목욕탕에서 세탁하면 안 된다. 새 규칙을 준수하지 않으면 30 일 퇴거 통고 후에 퇴거해야 된다고 했다. 과거에는 입주자한테 쓰레기 수거 제공, 주차장 2 대, 뒷마당을 통한 개인적 사용, 아파트에 각자의 창고 시설 사용, 각자의 현관에서 빨래를 할 수 있도록 했다. 한 입주자는 새 규칙에 서명을 거부하고서 건물주 상대로 소송을 했다. 법원은, 시청 임대료 규제법을 준수해야 된다.
건물주가 입주자 퇴거를 시키기 이전에 시청 증명을 받아야 된다. 건물주의 규칙이 주 정부 법률보다 우선하지 않는다.
(8) 잘못된 퇴거는 사업체 이익금 손실 청구 :
상가 입주자가 건물주의 임대 계약 위반 소송에서, 잘못된 건물주의 퇴거로 인해서 입주 장소를 떠났을 때에 발생한 사업체 이익금 손실과 “미래에 대한 간접적 피해” 손실을 청구 할 수 있다.
(9) 정부 임대료 보조 건물주가 임대료 올려 받기 위해 입주자 퇴거 (Section 8 ) :
건물주가 2003 년 8 월에 월 $950의 임대료를 받았다. 입주자가 지불해야 할 비용은 재판이 시작되었을 때 $115 이었다. 차액은 연방정부가 $450, 지방정부 주택국이 $385을 지불한다. Apart는 “연방 주택 보조(HAP)“ 와 지방 정부 ”주택 보호“ 법규에 의해서 계약이 되어 있다. 건물주 입장에서는, 입주자가 8 년 이상을 거주하고 있는데도 임대료를 매년 3 % 이상 올려 받지 못하기에 실망했다. 건물주는 2010 년 10 월 13 일에, 90 일 임대 계약 취소 통고를 했다. 통고 사유는 ”사업 또는 경제적“ 이유라고 했다.
법원은, 건물주가 임대료를 올려 받기 위해서 “정부 저소득층 임대료 보조” 계약 취소 또는 퇴거 소송으로 퇴거 시킬 수 없다. 비록 연방법에 의해서 허락을 하더라도 지방 정부가 이를 수용하지 않는다. 입주자 임대 장소를 차지 할 수 없다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
