55 세 이상 부동산 혜택
55 세 이상 연장자만 거주 할 수 있는 주택 단지나 Apart가 있다. 55세 이상 연장자만 거주하는 지역이지만 소유권자가 55세 가 안이라 하더라도 상관이 없다. 소유권자 년령에 대한 제한은 없다. 단, 55 세 이상의 연장자 1 인 이상만 거주하면 된다. 매 2 년 마다 년령에 대한 점검을 하고 증명을 해야 된다.
55 세 이상이 소유한 주택을 판매하고서 이사를 했을 때에는 재산세 책정을 과거 거주 지역 County 재산세 세율에 기준해서 책정함으로서 연장자들이 소유한 주택 매매를 활성화 하겠다는 목적이다.
다른 county로 이사를 했을 때에 적용 해주는 county 도 있고 안 해 주는 곳도 있다. 새로 구입 할 주택 가격이 과거 판매 주택 가격과 같거나 가격이 낮아야만 혜택을 볼 수 있다. 새로 구입한 주택은 판매 한 후 2 년 이내에만 적용된다. 평생 한번만 적용된다. 다행이도 남가주의 6 개 County는 이를 수용하고 있다.
1989 년에 “노인을 위한 주택법 (HOPA)이 제정되었다. 1995 년에 수정되어서 연장자 (55 세 이상)를 위한 주택법이 제정되었다. 이 법에서, 주택 거래와 관련해서 인종, 피부 색깔, 종교, 성 차별, 출신국가, 장애인, 가족 구성으로서 나이가 18 세 이하 가족에 대한 차별행위 금지한다고 했다. "55 세 이상 연장자“의 주거 상태에 대해서 제한하는 것을 금지한다고 했다.
55 세 이상 연장자를 위한 service를 제공하는 장소, 55세 이상 년령 자가 최저 80 % 이상 거주하는 단지를 조성할 수 있도록 했다. 물론 19 세 이하 연령이라고 하더라도 가족 중에 55 세 이상의 사람이 거주 할 때는 거주 할 수 있다. 또는 ”성인 단지 (adult community)“에서 가족 단위로 거주 할 수 있다고 예외 사항을 둔 경우에도 거주 할 수 있다. 손자, 손녀가 방문도 할 수 있지만 지역에 따라서는 1 년 중에 14 일 ~ 90 일간 체제 일자를 제한 할 수 있도록 규제를 하기도 한다.
때로는 55 세 이상 연장자가 질병, 중풍, 장애인 신세가 되어서 병간호를 해줄 입주 간병인이 필요한 경우가 있다. 그러나 55 세 주택 단지 관리인이 법을 몰라서, “독립 거주자 (independent living)"만 거주 할 수 있지, 병 수발해 주는 사람은 입주 할 수 없다는 어처구니없는 주장으로 시비도 발생한다. 이것은 차별행위이며 주거 균등법률 위반이다. 심지어 장애인에 대한 애완동물도 거주 할 수 있다.
55 세 이상의 연장자만 거주하도록 한 것은 차별행위라는 소송도 있었다. 41 세 된 사람이 “Santa Barbara" 시에 있는 “Mobile Home 단지“에 있는 Mobile home 입주를 원했지만 허락해 주지 안했다. 이곳은 55 세 이상만 입주를 허락함으로 주거 기회 균등법 위반 소송을 했다. 법원은, 연방법이나 주법에서도 55 세 이상 연장자만 거주 할 수 있는 단지를 허용하고 있다. 이들 법이 노인들에게 특혜를 주는 것을 허락한다고 판결했다.
(1). 연장자 전용 주택 단지 입주 :
55 세 이상부터 연장자 전용 주택 단지 입주 할 수 있다. 연장자 전용 Apart 도 있다.
(2). 주민 발의 안 60 (Prop. 60) 혜택:
55 세 이상 주택 소유주 또는 입주자가 동일 한 county 내로 거주지를 이사 했을 때는 과거 지불하든 재산세 기준에 적용받는다. 물론 새 주택 구입 가격은 판매한 주택 가격과 동등하거나 낮은 가격에만 해당된다.
(3). 주민 발의 안 90 (Prop. 90) 혜택:
다른 County로 이사 했을 때는 판매 가격과 동일 가격 또는 아래인 가격인 때만 혜택 받을 수 있다. 노인들이 소유한 주택 매매를 활성화하기 위한 지방 주민발의 안 이다. California 전체 10 개 County 만 해당이 된다.
다행이도 Southern California 6 개 county 는 주민발의 안 90 을 수용하고 있다.
Alameda, El Dorado, Los Angeles, Orange, Riverside, Santa Clara, San Diego, San Mateo, Ventura, San Bernardino county 이다. 자격은, 새 주택 구입 가격은 판매한 주택 가격과 동등하거나 낮은 가격에만 해당된다.
(4) 연장자, 장애인, 저 소득층 세대주 재산 보호 신청 (Homestead) :
주택 소유주 연령이 55세 이상인 경우에는 간접 또는 직접적으로 주택을 강제 판매해야 될 경우가 있다. 차압 또는 채권자 소송으로 쪼들리는 사람은 먼저 세대주 재산 보호 신청부터 해 두면 한 푼이라도 더 건질 수 있다.
(1) $75,000 ; California 65 세 이하 독신 5만 달러 부부 7만5천 달러
(2) $100,000 ; 65 세 이하로서 가족 1 명 이상
(3) $175,000 ; 65 세 이상 또는 육체적 정신적 장애인 또는 55 세 이상으로서 저 소득층 독신 연간 소득이 $25,000 이하 또는 결혼자 연간 총수입이 $35,000 이하. 주택 소유주가 세대주 보호를 등록 했을 때는 채권자나, 부채 판결 저당, SBA 융자, 건축 관련 저당, 때로는 2 차 담보권보다 우선이 될 수 있고 주택 판매 후 6 개월까지 보호받는다.
(5) 지방 정부 주택 수리비 :
62 세 이상으로 저소득 (2인 가족 $44,350 이하)인 경우에 주택 수리비 $10,000까지 무상제공 (L.A. 시) 시에서 정한 시공업자를 통해서 수리하게 함. 무상 수리에 해당되지 않는 경우는 저리 융자로 집안 수리 및 개조 할 수 있다.
다른 시청에서도 이런 혜택이 있을 수 있기 때문에 각 시청에 문의 해 보는 것이 좋다.
(6) 퇴거 보호 : L.A. 시의 임대료 규제 조례에서는, 세입자가 62 세 이상으로서 10 년 이상 거주한 사람한테는 건물주 또는 직계 가족 거주 목적으로 세입자를 퇴거 시킬 수가 없다.
(7) 주거 임대 사업 철회 : 주거 임대 사업 철회 (Ellis 법)를 한다면서, 건물주가 시청에 임대 사업 중단 절차를 한 후부터 120 일 퇴거 통고를 주어야 된다. 그런데 만약에 입주자가 62 세 이상 또는 장애인한테는 1 년 연장 통고를 해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
