불안정한 부동산업종에서 이직

2021 년 한인 부동산업자 이직자 조사

부동산 직업 자체가 안정적이고 영구적인 직종이 안이므로 이직율이 높다.

2021 년에 신문에 광고를 내면서 활동한 부동산 업자는 418 명인데 이 가운데서 15 년 이상 근무한 사람은 42 명으로서 10 % 에 불과하다.

이들 42 명 가운데서 면허증 발급 날짜에 부동산업에 종사 했다는 가정 하에서 이들의 경력을 보면, 경력 30 ~ 35 년은 13 명인 3 %, 20 년 ~ 29 년 11 명인 2 %, 15 ~ 19 년 은 18 명인 4 % 이다. 그러므로 부동산을 영구적인 직업군으로 선택 할 수가 없기 때문에 이직자가 많다.

특히 2009 년에 한인 신참 163 명이 몇 년간이나 부동산 업에 버티고 있는가를 추적 해 보았다.  7 년 만에 90 % 가 이직을 한 사실만 보아도 부동산 업은 절대로 영구적인 직종이 될수 없다는 것을 알 수 있다.

더구나 어떻게 하다가 매매가 이루어 진다고 하더라도, 재수 없게도 사기꾼 구입자나 판매자를 만나게 되면 더 황당한 꼴이 된다.

2021 년에 229 명의 이직자가 발생했다. 2020 년에 활동한 562 명 가운데서 229 명으로서 40 % 가 이직했다. 2019 년에 활동한 640 명 가운데서 Covid-19 이 시작한 2020 년에 이직 숫자가 317 명으로서 49 % 가 이직을 했다.

성별로는 남자 120 명, 여자 109 명으로서 남. 여 52% : 48 % 이다.

부동산 호황이라지만 가격이 너무 올라서 구입 능력자가 적고, 매물도 적고, 과포화 한인 부동산 업자 속에서 평균 경력 5 년으로서는 부동산 업으로 생계를 꾸려나가기가 어렵다.

그리고, 부동산업은 불안전한 수입, 불규칙한 업무 시간, 다양한 지식 습득문제, 경험과 지식 부족으로 사고 발생 시 위험 부담이 아주 높은 직업이다. 더구나 부동산 불경기와 호황에 따라서 신참은 1 ~ 3 년 사이에 이직을 한다. 1 ~ 3 년 이직 후 복직한 후 다시 철새같이 떠나가는 곳이 부동산 업계의 현실이다. 

1. 년도 별 이직자 수

2. 2021 년 이직자 경력 년수

2021 년 전체 이직자는 229 명이다. 2020 년에 부동산에 투신한 새내기 127 명 가운데서 81 명인, -57 % 가 1 년 사이에 이직했다.

2 년 후 35 명, 3 년 후 33 명, 4 년 후 21 명, 5 년 13 명, 6 년 7 명이 이직했다.

신참 부동산 업자로서 4 년 이상 경륜이 쌓여야 부동산업에 적응되어 지속될 수 있다는 결론이다.

2021 년 이직자 경력 년수

3. 2009 년 새내기 이직자 분석

처음 부동산업에 투신 한 후에 몇 년 동안 계속해서 부동산업에 종사 할 수 있느냐는 것이 관심사다. 왜냐하면 부동산업으로서 생계유지가 불안정하고, 한 개인이 다양한 지식 습득을 한다는 것이 지극히 어렵기 때문이다. 그리고 잘못에 대한 법적 책임도 크다.

이 조사를 위해서 가주 부동산 협회 (C.A.R.)에서 2005년에 처음으로 부동산 면허 취득자 100 명을 대상으로 5 년간 생존율 조사를 했었다. 이때에 5 년 후에 생존율은 43 % 였다.

100 명이 첫해 100 % 로 시작해서 1 년 후 18 % 이직, 2 년 후 29 % 이직, 3 년 후 42 % 이직, 4 년 후 57 % 가 이직했다.

여기에 착안해서, 2009 년에 한인 새내기 부동산 업자 163 명 (남 75 명, 여 88 명) 의 생존율을 추적하고 있다. 10 년 후 잔류는 9 명이다. 

163 명이 시작한 후에 첫 해에 이직 92 명, 잔류자 71 명 이었다. 3 년 후 27 명이 이직함으로 잔류자는 44 명이었다. 4 년이 지난 후 이직자는 11 명, 잔류자 33 명이었다. 새내기 전체의 80 % 가 이직했다. 즉 한인 잔류자는 20 % 이고, 가주 전체는 57 % 이다.

13 년 후인 2021 년 까지 계속 잔류한 사람은 8 명이며, 95 %가 이직했다. 즉 5 % 만 잔류했다. 2021 년에 여자 1 명이 이직함으로서 잔류자는 남자 3 명, 여자 5 명이다.

4. 이직 원인 :

부동산업으로 밥벌이를 할 수 없기에 떠난다. 한인 부동산 시장이 과포화 상태로서 밥그릇을 찾을 수 없기에 이직한다. 그리고 주택 가격은 계속 상승한다지만 가격이 너무 올라서 구입 능력자가 적고, 매물이 적기 때문에 일부 지역에서는 가격이 약간 상승한다고 해서 부동산 업으로 안전성있는 생계를 꾸려나가기가 어렵다.

부동산업은 매매가 이루어져야 수입을 갖는 commission 제도이므로 고정 수입이 안이기에 생활이 불안정하다. 그러므로 주류 사회에서는 여자가 부업으로서 종사하기 때문에 성비가 여자 60 %, 남자 40 % 이지만 한인은 남자 55 %, 여자 45 % 라는 성비 차이가 있다.

그리고 남자가 여자보다는 1 ~ 3 년 사이에 이직을 한다.

가주 부동산 협회 (C.A.R.)의 2018 년 설문 조사에서 판매나 구입 위탁을 한 건도 못 받은 사람이 24 %, 1 주일에 평균 36 시간 근무, 18 % 가 50 시간 이상 근무, 71 %가 전업이며, 2 년제 대학 이상이 51%, 평균 년령 56.8 세다.

부동산 업은, 다른 업종에 비교해서 지출이 적을 것이라고 생각하는 사람이 있겠지만 년간 협회비와 관련된 $1,500 지출은 기본이고 광고비와 다른 비용이 많이 지출된다. 자동차 유지비, 사무용품 비용같은 것을 감안해야 된다.

예로서, 나의 경우에, 한 교회 판매 위탁을 받아서 광고비로 지출된 액수가 $10,000 이었는데, 계약 기간 중에 교회가 교묘한 수법으로 다른 사람한테 판매함으로서 광고비만 날린 사건이 있다.

매물로 나온 주택 찾기도 어렵고 판매도 어렵기 때문에 부동산 업자가 생존하기가 더욱 어렵다. 더구나 현재 부동산 가격은 미친 가격이지만 매물이 적기 때문에 가격이 상승하고 있다. 부동산 가격 폭등으로 평균 세대 수입으로는 주택 구입 능력 한계점이 벌써 저 멀리 떠나갔기에 매물이 있더라도 판매까지는 많은 시일이 소요되고 있다, 특히 현재 이자율 상승 기미를 보이기 때문에 가격 하락이 예상된다.

주택 투자가들이 실제 거주자 사이에서 힘의 균형도 깨졌다. 투자가들은 주택을 구입해서 단독 주택 임대업으로 전환하므로 주택 부족 현상이 발생 한 탓으로 가격이 치솟았다.

한 개인이 주택을 26 채 소유, 어떤 한인은 33 채를 소유한 사람도 있다. 한인들 가운데서 주택을 2 ~ 4 채 소유한 사람들이 많다. 실제 거주할려는 사람이 융자를 받아 집 구입하기가 어렵기 때문에 집을 팔고서 이사 나갈 생각도 못한다.

한인 사회에는 부동산 경력자 찾기가 어렵다. 한인들의 평균 부동산 경력은 3 년이다.

부동산 업자를 채용하는 사람 입장에서도 경륜이 짧은 부동산 업자 채용에는 큰 위험 부담이 따른다. 심지어 10 년 이상 경륜자가 부동산 매매 절차와 계약서 작성을 잘 못하는 사람을 흔히 볼 수 있다. 경험이 부족한 부동산 업자를 만나면, 구입과 판매도 못하게 만드는 것을 볼 수 있다.  

부동산업자 수입이 불안전하고, 불규칙한 업무 시간, 다양한 지식 습득문제, 경험과 지식 부족으로 사고 발생 시 위험 부담이 아주 높은 직업이다. 더구나 부동산 불경기와 호황에 따라서 철새같이 움직이는 곳이 부동산 업계의 현실이다.

다른 어떤 업종보다도 다양한 전문적 지식과 경험을 요구함으로 오래된 경륜자도 부동산 업계에서 생존하기란 쉽지 않기 때문에 이직자가 많이 발생한다.

김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070