계약 당사자 중개인은 소개비 못 받는다
부동산 업자는 계약자 A 와 B 사이의 중개를 해 주었다. 즉, 부동산 업자는 A 와 B 의 심부름 꾼이다. 심부름 꾼 의무를 잘 수행 해 준 대가로서 중개인 수수료를 받는다.
그런데 부동산 업자 자신도 자기를 위한 부동산을 구입 할 수 있다. 부동산 업자 자신이 계약 당사자로서 부동산을 구입하면서도 commission 을 달라고 요구하는 부동산 업자를 만나게 된다. 자기 자신을 위해서 구입 할 때는 타인을 위해서 중개인 노릇을 하는 것이 안이다. 이 때는 부동산 중개인 commission 을 받을 수 있는 일을 한 것이 안이다. 자기 자신을 위해서 계약 당사자로서 일을 했으므로 부동산 중개 수수료를 받을 수가 없다. 이런 경우에 부동산 업자 commission 을 달라고 요구하는 사람은 중개인 목적도 모르고 부동산 법도 모르는 사람이다.
부동산 업자 가운데는 자기 부동산을 구입하면서 소개비 (commission)를 받을 수 있다고 생각하는 것이지만 불법이다. 부동산 면허증 발급 목적은 타인 매매를 돕기 위한 면허이지 자기 자신을 위한 면허증이 안이다. 부동산 면허증 발급 목적은, 무능한 중개인으로부터 피해당하지 않도록 시민을 보호하자는 목적에서 면허 제도를 두었다.
중개인은 거래 시에 유효한 면허증이 있어야 되고, 구입자와 판매자 사이의 거래를 종결시키고, 손님을 위한 혜택이 있었을 때에 부동산 소개비를 받을 수 있다.
부동산 면허자가 자기 돈으로 부동산을 구입하고 판매 할 수 있다. 부동산 업자 자신을 위한 구입 또는 판매 시는 상대방 계약자에 대해서 대리인 의무 또는 제 3 의 손님에 대한 고용인이 안이므로 어떠한 책임이 없다. 부동산 전문 지식을 활용해서 상대방과 동등한 권리로 자기를 위해 유리한 협상으로 진행하면 된다. 만약에 다른 중개인이 관여하더라도 계약 당사자라는 근본 성격이 변화지 않는다. 부동산 면허자라고 해서 자기 권리를 박탈 당하는 것은 안이다.
매매 상대방에 대한 대리인 의무나 책임이 없기에 상대방 부동산 업자라는 것을 계약서에 밝힐 의무가 없다.
단, 계약 당사자인 면허자는 면허증 소유 사실을 상대방한테 면허자임을 밝혀야 되고, 계약 당사자가 준수해야 할 법적 요구도 준수해야 된다. 만약에 부동산 매매 시에 부동산 법률을 위반 했을 때는 면허 징계 대상이 된다. 그러므로 면허자가 다른 사람을 위한 대리인 역할을 안 한 경우에는 부동산 매매 소개비나 어떤 보수를 받을 법적 근거가 없다.
만약에 부동산 업자의 친척, 동업자, 동료 (associate), 소속 회사의 임원 또는 고용인으로서 이들을 위한 부동산 구입, 판매 시에는 계약 당사자한테 면허 소유자와 연관성을 밝혀야 된다. 만약에 구입자, 판매자 양쪽 대리인 경우에도 양쪽을 대리하는 중개인이라는 사실을 밝히지 않았을 때는 구입자가 제시한 계약 조건을 수락했더라도 판매자가 계약을 취소 할 수 있다.
중개인 의무가 있을려면 "부동산 업자와 위탁자 관계 (agency relationship)" 조건이 성립되어야 된다.
면허자가 계약 당사자:
부동산 면허자가 계약 당사자인 때, 법원은, 부동산 거래 피해가 발생 할 때 마다 부동산 업자의 잘못을 찾아서 소송에 말려드는 부당한 피해를 보면 안 된다. 판매자한테 면허 소유를 공개했고, 낮은 가격으로 흥정이 되었더라도 판매자한테 실질적인 피해를 끼치지 않았으면 거래 자체를 수용해야 된다고 판결했다.
구입자/부동산 면허자가 소개비 요구 :
판매자가 구입 계약서에 구입자인 부동산 업자한테 에스크로 종결과 함께 소개비를 지불한다고 계약했다. 법원은, 부동산 면허자가 자신을 위한 부동산 거래 계약서에 판매자로부터 3 % 소개비를 받는다고 계약 했더라도 구입자/면허자는 제 3 자인 판매자를 위한 중개인 역할을 하지 않았다. 구입자/면허자 자신을 위한 거래를 했으므로 판매자가 계약을 취소했더라도 부동산 소개비를 받을 수 없다. 계약 당사자인 부동산 업자가 상대방 계약 당사자로부터 소개비를 받는다고 했을 때는, 만약에 상대방한테 피해가 발생하거나, 대리인 의무 문제로 책임이 발생 할 수 있다.
구입자/면허자가 2중 에스크로 :
부동산 업자가 주택 판매를 위탁받았다. 한 구입자로부터 $110,000 에 계약서를 받았지만 훗날 취소되었다. 부동산 업자가 판매자 모르게 감정을 해 보니까 $134,000 이었다.
부동산 업자는 판매자한테 자기가 구입하겠다고 제안했다. 구입 가격 $110,000, 소개비 6 % 인 $7,200, Escrow 기간 45 일, “구입자는, 부동산/면허자”라고 계약한 후에 A Escrow 회사에 매매를 의뢰했다. 부동산 업자는 다른 구입자한테 구입 가격 $144,000에 판매하면서 다른 구입자로부터 소개비 $3,600을 받는다고 계약했고, B Escrow 를 개설했다. 2 중 Escrow 다.
어느 날 판매자 집으로 구입자/부동산 업자가 안인 다른 제 3 의 인물한테서 편지가 왔다.
판매자는 여기에 의심을 갖고서 조사 한 결과, 부동산 업자가 편지 봉투의 수신자한테 재판매 했다는 것을 알게 되었다.
법원은, 구입자는 중개인 역할을 했지 계약 당사자가 안이다. 중개인이 구입자로서 판매자 부동산을 구입했지만 판매자를 솎이고서 중개인 일을 했다. 왜냐하면 (1) 구입자는 소개비를 받고자 했다. (2) 구입자/면허자는 판매자를 위해서 2 번째 구입자를 위한 연결 역할 또는 대리인 역할을 했다.
중개인/구입자는 판매자로부터 직접 구입함으로서 중개인 상태를 피할 수 있었지만, 처음은 중개인이라는 사실을 밝힌 후에는 정교한 사기 계획을 세웠다. 특히, 자신을 중개인으로 지명하고, 계약서에도 중개인으로 명시했고, 판매자로부터 소개비 일부를 받기로 계약했다. 그리고 중개인은 재판매를 주선했고, 2 번째 구입자의 융자 신청에서 판매 중개인으로 명시했다. 결국, 구입 당사자 역할보다는, 2 번째 구입자한테 판매를 위한 판매자 중개인 역할을 했다.
재판매와 비밀 이익을 공개하지 않았기에 판매자에 대한 대리인 의무 (fiduciary) 위반이다. 부동산 면허자 자신이 사기적으로 자기가 직접 구입자인 것 처름 했지만 결과적으로 곧 바로 다른 구입자한테 재판매 한 것은 판매자 부동산 업자로서 일 한 것이다. 사기이며 소개비를 받지 못한다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
