비 우량 주택 융자에는 악덕융자 성분이 많이 포함되어 있는데도 은행 협의회에서는 성격이 같지도 않다고 말한다. 이것은 "팔이 안으로 굽는"다는 말이고 자기 식구 보호를 위한 말이다. "비우량 주택융자 (subprime)" 받은 사람들은 은행 상대로 '악덕융자' 피해 소송에서 승소를 하고 있고 단체 소송 허락을 받은 여러 사건이 이를 증명하고 있다.
악덕융자는 다음 사항 중에 하나가 포함된다.
악덕 융자 특징:
(1) 악덕융자는 차압 또는 담보물을 처분 했을 때의 가치에 기준을 두는 것이다. 지불 능력에 기준을 두지 않았다. 융자 갚을 능력이 없는 사람한테 융자를 제공했다. 융자 지불 능력이 안 되므로 곧바로 재융자를 신청 하든가, 조기 완납 과태금을 지불해야 하는 함정을 파 둔 것이다. 일반 융자는 대출자가 융자 월부금을 지불 할 수 있느냐에 기준을 둔다.
(2) 빈번한 재융자(loan flipping)를 하게 함으로서 재융자 때마다 여러 명목의 수수료 (points, fees)를 받는다.
(3) 과다한 융자 비용(excessive fees)을 요구한다. 높은 이자를 요구함으로 이 돈을 융자 시작과 함께 원금에 추가시키게 된다. 이로 인해서 주택 구입자의 순수 재산가치 (equity)가 하락되며 탈진상태를 만든다. 높은 융자 비용과 이자로 인해서 월부금 감당이 어렵기 때문에 3 - 5 년 안에 다시 재융자를 받아야 된다. 주택 소유주한테는 손실이 발생하고 은행은 여러 차례 반복해서 돈을 벌수 있게 됨으로 대출자의 돈이 고갈되어 결국은 차압을 당하도록 만든 갈취 행위다. 훗날에는 은행이 차압을 함으로 은행도 손실이 발생한다.
(4) 미끼와 다른 내용 (Bait & Switch)은 위법이다. 처음은 이자도 낮고 비용도 적다는 미끼를 사용해서 유인한다. 여기에 물려들었을 때는, 융자 신청비를 먼저 받고서는 서류 진행을 한다. 융자 마지막 단계에 가서야, 처음 제시한 내용의 융자 프로그램이 없어졌다 또는 신용이 나빠서 그 조건에 줄 수 없다 ! 결국은 이자도 더 올려야 하고 융자 비용도 더 지불하지 않으면 다른 선택권이 없게 만든다. 대출자는 비싼 융자를 받지 않으면 현실적으로 다른 은행에 알아 볼 시간도 없도록 만들므로 나쁜 융자를 택해야만 된다. 예로서, 처음 이자는 아주 낮지만 몇 개월 후에 높은 이자같은 것이다. 악덕 융자를 제공하기 위해서는 거짓 약속과 사기성 판매 전략에 속고 넘어가도록 만든다.
융자의 보조품으로 인식 또는 의심을 하지 않도록 해 두고는 융자에 대한 숨은 진실을 밝히지 않는 것도 있다. 끼워 팔기다. 융자 계약서를 검토할 시간이나 판단 할 시간도 안주고서 빨리 서명하도록 재촉을 당하게 된다. 예로서, 광고에는, 직장 없어도 좋다 ! 신용 기록 없어도 좋다 ! 융자 받는데 아무런 문제없다 ! 단 주택의 재산가치(equity)만 보고 융자를 제공한다. 또는 재융자 받으면 현 월부금의 50 %로 월부금 지불 할 수 있다는 광고를 접하게 된다. 이런 융자는 위험성이 높다. 월부금 지불하기 어렵다.
융자 심의할 때, 융자 지불 능력이 안 되었을 때는, 담보물 외에는 다른 재산이 없는 상태의 대출자에게는 위험한 융자가 된다. 위험부담이 높은 사람한테 융자를 제공하는 것은 불합리한 행위 또는 사기성 행위로서 연방 공정거래 (FTC Sec.5) 위원회 규정 위반이다.
악덕 융자 유형:
(1) 변동이자와 관련되어 있다. 물론 여기에는 처음 1~5 년은 고정이자를 제공한다. 심지어는 3~6 개월만 고정 이자로 주기도 한다. 그 후에는 변동이자로 바뀌게 한다.
(2) 아주 간단한 수입 증명이나 처음부터 수입 증명이 필요 없는 융자 (no document),
(3) 과다한 조기 상환 과태금 (prepayment penalty) 또는 조기 상환 과태금 기간을 처음 고정 이자 기간보다도 더 많은 기간으로 연장 해 둔 경우도 있다.
(4) 미래에 대한 위험성이나 재산세 지불과 보험료에 대해서는 일체 말하지 않은 경우가 대부분이다. 이런 악덕 융자가 경제 공항을 만들고 있다. 이런 처지에 속해 있으면 은행상대로 소송을 해서 피해 보상을 받을 수 있고 융자 조정의 길이 될 수 있다.
무조건 은행 상대로 소송을 한다고 해서 융자 조정이 되는 것은 안이다.
현재 한인 타운에는 은행상대로 무조건 소송만 하면 융자 문제가 전부 해결되는 것으로 알고 있지만 천만에 말씀이다. 이러한 상기 조건이나 은행이 다른 법률 위반 한 것을 찾았을 때에 해당된다.
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
