상가, 주거 임대료 인상 동결
Covid-19 Virus 비상 사태로 인해서 상가와 주거용 임대료 인상을 임시 동결했다.
건물주들은 정부가 개인 재산 몰수라고 주장한다.
그러나 법원은, 최근 Virus 사태에 대해서 건물주한테 임대료 인상, 퇴거 임시 동결 등의 일연의 행정 명령은 공공을 위해서 임시적으로 제한 한 것은 몰수가 안이라고 판결했다.
현재 퇴거 중단 지방 정부 상대 행정 명령 관련 소송:
건물주 협회에서 2020 년 6 월에 Los Angeles 시 상대로 Virus 기가 퇴거 동결에 대해서 정부에 의한 사유 재산 몰수와 헌법에서 보장한 계약법 위반 소송을 했다.
부동산 소유주, 관리 회사들이 2020 년 9 월에 Los Angels, Beverly Hills, Santa Monica, West Hollywood, Glendale, Burbank, Agoura Hills, Santa Clarita 시청 상대로 Virus 비상 기간 동안 임대료 받지 못한 임대료 반환, 사유 재산권 침해, 정부 사유 재산 몰수 소송을 했다.
연방 법원은 Apartment Ass'n of Los Angeles County v City of Los Angeles (Nov. 13, 2020) 2020 년 11 월 13 일에 정식 법원 판결 이전에 “헌법의 계약법 조항 보장에 대한 기각” 판결했다. 이유는 대중 건강을 위해서 사업체는 공공 보건국 명령을 준수해야 된다. 사업체를 계속 운영하도록 함으로서 거주자를 고용 하도록 했다. 지방 정부의 세수입을 유지하도록 했다. 과거에도 이런 소송 사건이 있었지만 긴급 상황 시에는 이를 허용했고, Tahoe 지역에서는 부동산 사용 임시 동결을 3 년간 유지 했었는데도 합당하므로 정부가 손실 피해 보상 안 해도 된다고 판결한 사건이 있다. 건물주는 임시적으로 2021 년 7 월 1 일 까지 세입자의 임대료 인상을 할 수 없다. 물론 또다시 연장이 될 런지도 모른다.
AB 3088
• 2019 년에 제정된 임대료 인상 제한, 퇴거 제한, 임대료 조정 법 등에 관련된 “세입자 보호법 AB 1482)은 2021 년 2 월 1 일 까지 연장했다. 그리고 SB 91에서 다시 2021 년 7 월 1 일 까지 연장했다.
2019 년 AB 1482에서 임대료 인상 한계를 5 % 인상에 추가로 물가 지수 (CPI : Consumer Price Index) 를 추가 인상 할 수 있도록 했다.
그러나 AB 1482에서 “소비자 물가 상승 (CPI)” 비례라는 것은 애매모호한 부분이 있다.
019 년 AB 1482에서 임대료 인상 한계를 5 % 인상에 추가로 물가 지수 (CPI : Consumer Price Index) 를 추가 인상 할 수 있도록 했다.
그러나 AB 1482에서 “소비자 물가 상승 (CPI)” 비례라는 것은 애매모호한 부분이 있다.
(1) AB 1482에는, 모든 도시 소비자를 위한 CPI-U 또는 CPI-E 또는 CPI-W와 같은 일부 다른 측정과 같이 적용 가능한 CPI 측정을 지정하지 않았다.
(2) AB 1482는 지정된 대도시 지역의 CPI 수치가 4 월의 CPI에 의존하도록 요구했다.
그러나 미국 노동 통계국 (US Bureau of Labor Statistics ("USBLS")은, San Diego, Riverside, , San Bernardino County의 4 월 수치가 포함되어 있지 않았다.
(3) AB 1482는 노동 통계국 (USBLS)에서 게시 한대로 부동산이 위치한 "지역"에 대해 CPI를 사용하도록 규정했다. 하지만 지역 CPI 에는 서부 지역을 말하며 서부 13 개 주를 말한다.
(4) AB 1482는 지정된 대도시 지역의 CPI가 설명 된 county 내의 모든 자산을 포함하는지 여부에 대해서는 애매모호한 내용이다.
(5) AB 1482는 CPI 상승 또는 하락에 대해서 아무런 말이 없다.
(6) USBLS가 지수 발표가 지연되기 때문에 임대료 인상이 지연된다.
그러므로 아래와 같이 명확하게 새로 구분했다.
각 노동 통계국 (USBLS) 지역 CPI 지수는 구체적인 이름으로 참고한다.
해당 "지역 ("region")이라는 단어는 더 이상 대도시를 가리키는 데 사용되지 않는다.
지역 CPI 지수는 지역 county 내의 모든 부동산에 명확하게 적용한다.
특정 영역에 사용되는 CPI는 특히 모든 도시 소비자에 대한 모든 소비자 품목에 대한 물가 지수이다.
해당 지역에 대해 4 월에 게시 된 금액이 없는 경우 CPI의 백분율 변경은 전년의 3 월과 그 전 해의 3 월에 게시 된 금액의 백분율로 변경한다. 이것이 San Diego, Riverside and San Bernardino county 에 적용된다.
임대료 인상은 두 가지 범주로 나눈다. 임대료 증액은 어떤 해라고 하더라도 8 월 1 일 이전
과 8 월 1 일 이후에 적용되는 것으로 나눈다. 전자의 경우 CPI 백분율은 전전 4 월과 그 전년도 4 월에 게시 된 금액의 백분율 변경을 사용하여 계산한다.
후자의 경우 CPI 백분율은 해당 전전년 4 월 및 전년 4 월에 게시 된 금액의 백분율 변경한다.
마지막으로 USBLS가 2021 년 1 월 1 일 이후에 새로운 대도시 지역을 추가하면 해당 지역의 CPI-U가 적용됩니다. 백분율 변화는 1 %의 가장 가까운 1/10로 반올림하여 계산된다.
또한, 소유주가 거주하는 "DUPLEX"에 대한 2019 년 임차인 보호법 면제 (일반적으로 주 전체 임대 한도라고하며 퇴거 법을 유발 함)가 제거되고 다음 면제로 대체되었다. "
세입자가 Duplex 동에 임대 계약을 한 당시에 건물주가 자기 주택으로 거주하고 계속해서 duplex 할때에는 면제된다.
그리고 어느 단위도 부속 주거 단위 (accessory dwelling unit )나 주니어 부속 주거 단위 ( junior accessory dwelling unit)가 안이다.
2020 년 8 월 31 일부터 시행
SB 91 ;
이것은 2021 년 7 월 1 일 까지 연장된다.
그리고, 만약에 세입자가 열악한 임대 건물 상태에 대해서 정부 기관에 고발, Covid 19 관련해서 임대료 지불 중단 또는 일부 지불을 했다고 해서 세입자에 대한 보복 행위로서 세입자 위협, 퇴거, 임대료 인상 또는 service 축소, 다른 경비 추가를 했을 때는 180 일 이내에 하면 안 된다.
상가 임대료 인상도 여기에 적용된다. 그리고 특히 상가 임대는 각 시청의 조례에서 규제함으로 시청에 문의해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
