화재 보험이 융자만큼 중요
화재 보험에 가입 할 수 없다면 주택 융자를 받을 수도 없고, 주택을 구입 할 수 없는 문제가 생겼다. California 주는 항상 7 월부터 11 월까지 산불 화재가 발생한다. 나 만은 절대로 산불 피해자가 안 될 것이라고 믿었지만, 언제 피해자로 전향될는지 모른다. 지난 해 부터 보험회사는 언덕에 위치한 주택에 대해서 보헐료를 과거보다 30 % 증액 시킨 곳도 있다. 그리고 특정 지역에 대해서는 보험 가입이 어렵다. 주택을 구입할 때, 지금까지는 융자를 어떻게 잘 받을 수 있느냐에 대한 관심을 집중 했지만, 이제는 융자 못지않게 화재 보험에 가입 할 수 있느냐에 관심이 쏠리고 있다. 융자 취득 만큼 중요한 것이 화재 보험을 가입 할 수 있느냐 이다.
주택 구입 계약서에는 구입자가 화재 보험 비용과 조사를 해야 한다는 항목이 없지만 구입자가 화재 보험에 가입해야 된다.
일반적으로 구입자는 계약 취소 할 권리가 있지만, 구입자가 조사 하는 기간 안에 취소 할 사항이 발견 되었을 때에만 취소가 가능하다. 만약에 화재 보험 조사하는 조건이 없거나, 조사 할 권리를 취소했을 때는, 예상된 화재 보험 비용 또는 화재 보험 가입을 안 함으로서 계약 위반이 될 수 있다.
비록 구입 계약서에 융자를 받아야만 된다는 계약 조건이 있다고 하더라도, 은행이 화재 보험에 가입하지 안했다고 해서 융자 제공을 거절 했을 때에는 융자를 못 받았다는 조건으로 계약을 취소한다고 주장 할 수 없다.
California 산불은 화재 보험 비용과 보험 가입 가능성에 대한 큰 영향을 주고 있다. 구입자는 부동산 구입 계약서를 제시하기 이전에 화재 보험 비용과 화재 보험 가입 가능성에 대해서 융자를 받을 수 있는가를 조사하는 것처럼 중요한 자리 매김을 하고 있다.
구입자는 보험 담당자와 상의해야 된다. 이것은 지역 선정 또는 지역의 화재 위험 지대, 화재 예방을 위한 주택, 화재 예방을 위한 법률 준수 유무에 따라서 보험 가입과 보험 비용에 차이를 두게 된다.
구입자가 화재 보험에 가입했다고 하더라도, 화재로 인한 재정적 위험에 노출되지 않기 위해서는 보험료를 제때에 지불해서 보험이 취소되지 않도록 주의를 기울여야 된다.
융자 기관의 계약에 따라서는, 융자를 받은 사람이 화재 보험을 지불 안 했을 때에는 은행이 강제로 소유주를 대신해서 화재 보험을 구입해서 지불하는 경우가 있다. 이것도 은행이 담보물 보호를 위한 것이다. 그리고 은행이 보험회사를 선정했을 때에는 소유주가 직접 보험회사를 찾아서 지불하는 돈 보다는 엄청나게 비싸다. 그러나 이러한 강제 보험 가입 조항이 없이, 소유주가 화재 보험을 지불해야 되는 경우인데도, 소유주가 화재 보험료를 체납하거나, 지불하지 않으므로서 화재 보험이 취소되었을 때에 화재가 발생했다면 화재 피해와 재건축 비용 모든 것을 소유주가 부담해야 된다.
물론, 보험회사가 보험을 취소하거나, 보험 갱신을 연장 해 주지 않을 경우, 그리고 임시 주거지 이전 그리고 재 복구에 대한 최소의 권리를 보장하는데 제한을 두고 있다.
법에 의해서, 화재 보험회사는 보험 가입자한테 (i) 화재 비상 사태 선언을 한 후로부터 최저 1 년 계속 또는 재 갱신 기간 보장 (ii) 24 개월 간 추가 생활비 지불 (iii) 광범위한 산불 피해 이후 보험 및 시공 업자를 찾기가 어려우므로 소유주한테 36 개월 동안 재건축 할 수 있도록 허용 한다.
화재 보험회사는 화재 보험료를 지불하지 않는 사람한테 언제든지 보험을 취소 시킬 수 있다.
2021 년 7 월 1 일 부터는 화재 위험이 높은 지역 판매자는 주법 또는 정원 관련 지방 정부 조례를 준수 한다는 것을 구입자한테 서류를 전해 주어야 된다. 그러나 판매자와 구입자의 합의 아래서, Escrow 끝난 후에 구입자가 서류를 준비하겠다고 합의 할 수 있다.
판매자는 2021 년 7 월 1 일부터, 판매하는 부동산이 화재 방어 공간 확보 유무를 구입자한테 서면으로 제공해야 되며, 만약에 없을 때는, 구입자가 훗날에 법을 준수하겠다는 계약서가 있어야 된다. 이 법의 적용은, • 단독 주택 (1~4 동), Condo, 또는 HOA 가 있는 공동 관리 지역 개발, 또는 공장에서 생산된 조립 주택 (manufactured homes) ; • 화재 위험이 높다고 지정된 지역 ( high or very high fire hazard severity zone), • 부동산 매매 시 결함 사항 (TDS)를 제공을 요구하는 하는 부동산에 해당된다.
이 법을 준수하는 방법은 4 가지가 있다.
• 지방 조례에서 소유주한테 화재 방어 가능한 문서를 확보하도록 요구하지 않는 경우;
구입자가 escrow 종결 한 1 년 후에 서류를 챙겨 두든가 또는 판매자가 계약 체결 6 개월 전에
법률 준수 문서를 구입자한테 제공하고, 해당 문서 사본을 얻을 수 있는 현지 기관의 정보를 제공해야 된다.
• 특정 지역 조례에서 소유주한테 문서를 요구하는 경우; 조례에서 구입자가 준수해야 할 것을 요구하는 경우에는 구입자한테 법률 준수 의무가 있다. 또는 판매자가 해당 문서와 해당 기관 정보를 챙겨서 구입자한테 전달 해 주어야 된다.
전달 시기는 TDS 와 동시에 전달해 주어야 되며 TDS 법과 동일하게 적용된다. 2021 년 7 월 1 일 부터는 구입자가 판매자한테 계약서를 (Offer) 보냈을 때 또는 판매자가 구입자가 제시한 계약서에 대한 회답 (counter offer) 를 할 때에 제출해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
