주택 인근 사업체 소음
주거 지역 내 또는 주택 인근 이웃에 위치한 Market, Liquor 가게, 술집, 공장 소음으로 이웃 주민을 괴롭히는 곳이 있다. 영업허가를 받아서 사업을 하더라도 소음, 냄새, 교통체증, 가게 주변에서 서성 그리고 빈둥되는 행위는 공공 민폐와 개인에 대한 민폐에 해당된다.
주거용 주택 단기 임대 :
콘도 건물주가 1 년에 한번이라도 짧은 기간인 7 일 이내로 임대 주는 경우에는 1 년에 $325 의 “조건부 사용허가 (CUP)" 신청비를 지불하라는 ”관리협회 (HOA)“ 도 있다. 단기 입주자로 인해서 HOA 직원이 일을 더 많이 하게 되고, 시설 사용도 많고, 음악소리 등으로 시끄럽기도 하다. HOA에서 도로, 주차장, 배 하역장, 해안, 수영장 관리, Golf 장 관리 비용이 지출된다는 것이다. HOA 규정을 준수해야 된다.
최근에 Riverside County 에 있는 Cathedral 시에 속해 있는 HOA에서 과거에 단기 임대을 수락했다가 최근에 HOA 규정을 변경해서, 이제는 더 이상 단기 임대를 못하게 했었다. 법원은 Condo 를 구입 했을 때에 단기 임대를 수락했었다면 아무리 새로 변경된 HOA 규정에서 단기 임대를 못하게 하더라도, 과거에 구입 했을 때에 허락이 되어서 현재 단기 임대를 주고 있는 사람한테는 계속 단기 임대를 줄 수 있다는 판결이 있었다.
주상복합 :
주상복합 건물에, 아래층은 식당이나 술집을 운영하고 위층은 주거용 콘도나 아파트로 구성 된 곳이 있다. 이런 주거용인 경우에는 아래층 술집이나 식당 소음이 심하다. 이층 주거용 입주자는 건물주와 술집 상대로 소음 피해 청구를 할 수 있다. 아래층 술집 음악 소리로 윗층 아Apart 나 Condo 에는 소음 진동까지 발생함으로 잠을 잘 수 없다. Apart 경우에는 임대료 할인과 다른 곳으로 이사를 요구할 수 있다. 특히 생활하는 동안의 소음 피해 청구도 할 수 있다.
주거 지역 내 소매상, 리커 가게 영업
사업체 영업허가를 받아서 영업을 하더라도 소음, 냄새, 교통체증을 일으키면 공공 민폐에 해당된다. 소매점이 주택 가운데 건축되어서 운영 하면서 소음 유발, 어린이 안전에 유해, 빈둥되는 사람의 모임 장소, 먼지와 쓰레기를 유발하기 때문이다.
시 조례에서 주정부에서 발급한 주류 판매 업체에 대한 민폐를 규제한다. 시 조례에서 주 정부 주류 판매 가게 (liquor)와 인근 지역의 건강, 안전 조건을 규제할 수 있다. 비록 주 정부가 주류와 음료 판매 허가를 하지만 지방 정부는 면허 업체와 이웃의 술 주정꾼, 마약, 매춘, 빈둥대는 사람 모임 장소, 먼지와 쓰레기 유발, 행인 괴롭힘, 불필요한 소음이 개인 또는 공공 민폐 행위를 규제할 수 있다. 이러한 것은 지방 정부 지목 법에서만 적용되며 주 정부 주류 판매 허가에는 영향을 미치지 않는다.
주류 판매 허가는 주류 감독국 (ABC) 관할이다. 특별히 변화가 있어서 지목 법에 저촉되지 않는 이상 영업장소와 운영은 계속 할 수 있다.
주거 지역 내 식당, 술집 :
주택 지역에서 식당, 술집 업체에서 음식과 음료수 판매로 밤늦은 시간과 아침에 음식 냄새와 소음을 일으키면 개인에 대한 민폐다. 법원은, 냄새와 소음이 주택에서 자유스럽게 즐길 수 있는 권리를 방해한 것이다. 더 확대되면 공공 민폐가 된다. 식당, 술집에서 음악을 큰 소리로 틀어 놓고, 발로 바닥을 차고, 손뼉을 치면 이웃 주택은 잠을 잘 수 없다. 이웃은 소음으로부터 보호 받아야 된다. 이런 행위는 공공 민폐다. 이치에 맞지 않는 불합당한 소음은 민폐다.
사건 예 : 식당과 술집을 운영하는 곳에서 밤으로 스피커를 통해서 이웃에 불편을 주었다. 지방 법원은, 들을 수 있는 소리는 수용할 수 있지만, 들을 수 없는 큰 소리는 괴롭힘을 주는 것이다. 이웃 생활에 방해가 안 되도록 해야 된다. 음악 소음이 이웃에 전달되면 안 된다면서 음악을 일체 못 틀게 했다. 고등법원은, 소유주가 합법적으로 사업체를 운영함으로 사업체와 이웃 간의 균형을 맞추어야 된다. 스피커를 통한 음악 소리를 낼 수 있지만 이웃이 즐길 수 있는 것을 불합리한 소음을 유발하면 안 된다.
주거지에 어린이 보육 시설 (daycare) :
법에 의해서 일부 주거 제한에 영향을 받는다. 주거 지역에 있는 어린이 보육 시설에 아동 12 명 이하로 제한 한 것은 무효이지만 부당하지 않다. 법원은, 분할 지역 내에서 계약상 재산 사용을 상당히 침해하는 것은 안 된다. 이웃 보육원을 제공하는 것은 공공을 위해서 중요하고 합법적인 목적이다. 이 규정은 12 명 이하의 아동으로 제한하고 지방 정부 당국이 최소의 교통 및 소음 차단을 보장 할 수 있기 때문에 적절하다. 허용되는 인원수가 적을 수는 있지만, 12 명의 아동이 시설을 사용할 수 있도록 허용하는 것은 탁아소를 장려하는 목적과 관련하여 과도하게 부당하지 않다. 그러나 이 규정은 그 목적을 달성하기위한 적절한 수단을 사용한다는 요건을 충족시키지 못하고 있다. 따라서 법령은 기존 계약의 집행은 유효하고 집행이 가능하다. 2020 년 1 월 1 일 부터는 주택에 14 명 까지를 “대가족 보육 시설”을 주택으로 규정한다.
음악 학교 :
L.A. 시청에서 사업체 영업 허가를 받고서 집을 음악 학교로 만들어 발성 연습과 악기 다루는 학교로 운영하고 있었다. 이웃 건물에 입주한 사람이 소음 소송을 했다. 음악학교는, 시청으로부터 영업허가를 받았다. 상업 지역이므로 지목 법에서도 허용한다.
법원은, 영업 허가를 받았더라도, 불필요하고, 불합당하게 더러운 자국, 악취, 연기, 소음 같은 것을 유발하면 타인을 괴롭히는 민폐 행위가 된다. 주거용 건물에 방음 시설도 안 되어 있고, 창문을 닫지도 않았다. 관리 책임은 소리를 유발한 사람한테 있다.
말 사육장 :
말 사육장 이웃에서 소음, 악취, 벌레로 인해서 정신적 정서적 고통을 당 한다면서 민폐 피해 보상과 말 사육 중단 명령을 청구했다. 말 사육장은, 이웃에 피해 준 것이 없다.
말을 키우는 곳에는 말이 소리를 지를 때에 엄청나게 큰 소리가 난다. 그리고 말 똥같은 분비물로 악취가 심한데, 특히 비가 온 후에 더 심하다.
법원은, 일반적으로 예민한 사람한테 피해가 없다. 비정상적인 사람이 정신적 고통을 청구한 것은 추상적 주장이다. 예로서, Golf 공이 Golf 장 이웃 부동산으로 날라 갔을 때에는 민폐에 해당되지 않는다.
양계장 :
양계장에서 수천마리의 닭을 야외에서 사육하고 있었다. 닭들이 땅을 파면서 날개 짖을 함으로 먼지가 이웃 포도밭과 호두 과일에 피해를 주기 때문에 과수원에서 양계장에 민폐 소송을 했다. 타주에서 양계장에 대한 소송에서 민폐가 없다고 했다. 그러나 이 사건은, 소음과 냄새가 양계장 건물 안에서 사육할 때에는 민폐가 안이지만, 야외에서 방목할 때는 먼지가 이웃에 직접적인 피해를 준 것이다.
소음 문제 해결은, 먼저 소음을 발생하는 이웃에 연락해서도 문제가 해결안되면, 경찰에 연락을 한다. 그리고 시청의 부동산 법률 위반 감독 기관이 Code Enforcement 에 신고한다. 여기서도 해결이 안되면 법원을 통한 해결 책을 사용 해야 된다. 만약에 주택 관리협회 (HOA) 가 구성되어 있으면 HOA 에서도 소유주를 대신해서 청구를 할 수 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
