Virus, 세입자 퇴거 중단 :

* 연방정부 “질병 예방 통제국 (CDC))” 퇴거 유예

질병통제국 (CDC)의 퇴거 유예는 California 법처럼 세입자가 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 유예된다. 세입자가 임대료의 25 % 를 지불하라는 강제 조건이 없다.

지방 정부 법률이 CDC 행정 명령보다도 세입자를 더욱 보호 하는 경우에만 지방 정부 법이 우선되지만 그렇지 않다면 CDC 행정 명령이 우선된다.

* HUD 차압과 퇴거 중단. (HUD No. 20-214)

HUD는 2020 년 12 월 17 일에 FHA 보증 단독 주택 (1~4 unit) 융자를 받은 소유주는  "Covid-19 월부금 임시 지불 중단 (Covid-19 forbearance)" 연기 (defer) 또는 6 개월간의 월부금 일부 삭감 신청을 현재 월부금 지불하는 은행에 신청하면 2021 년 2 월 28 일 까지 지불유예 된다. 그리고 차압과 관련된 퇴거 중단을 할 수 있다. 신청 마감 기간은 2021 년 2 월 28일 까지이다.

California 주 정부 :

Virus 비상사태로 인해서 연방 정부 퇴거 중단이 주법 보다 우선된다. 

현재 주 정부 AB 3088은, 하원 의원 Chiu는 주거용 세입자가 현 임대료의 25 % 만 지불하면 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 2 월 1 일 까지 퇴거 시키지 못한다.  AB 3088 을 제정한  Chiu 의원은 2021 년 12월 31 일 까지 연장하자는  AB 15 와 AB 16 법안을 제안 해 둔 상태이다. 2021 년 1 월 7 일에 소위원회에서 심의가 될 예정이다.

그리고 2020 년 12 월 7 일에는, 상원 Anna Caballero (D-Salinas) SB 3, SB 6 가 2021 년 3 월 31 일 까지 연장하자는 법안이 제안 되어 있다. 

12 월 13 일 Wall Street 보도에서, Stout Risius Ross 투자 회사 보고에 의하면 만약 1 월 중에 세입자 퇴거 방어 행정명령이 없게 된다면 240만 - 500만 가구가 퇴거 위험에 노출될 것으로 전망된다는 보도가 있었다. 현재 CDC에서 1 월 31 일 까지 퇴거 유예 명령을 다시 연장 할 가능성이 높다고 했다.

AB 3088 은 세입자가 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대해서 25 % 만 지불하면 체납된 임대료에 대해서 퇴거 시킬 수 없다. 물론 체납된 임대료는 지불해야 된다.  단, 건물주가 세입자한테 경제적 어려움이 있다는 진술서를 세입자한테 보내 온 것을 세입자는 15 일 이내에 작성해서 제출해야 된다.  진술서 내용 위반 시는 $1,000 ~ $2,500 배상 책임이 있다. 그러나 2021 년 2 월부터는 임대료 전액을 지불하지 않으면 퇴거당한다. 

AB 1482에 따른 정당한 사유 퇴거 규칙은 AB 1482에 따라 면제되는 경우에도 일시적으로 모든 재산으로 확장된다.

세입자가 퇴거 연기 보호를 받을려면, 먼저 건물주가 세입자한테 Virus 비상사태 영향으로 임대료 지불이 어렵다는 진술서를 세입자한테 보내 주어야 되고, 세입자는 받은 날로부터 15 일 이내에 서명을 해서 건물주한테 보내고,  세입자는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지는 매달 임대료의 25 % 를 지불해야 만 퇴거 방어가 된다. 2021 년 2 월 1 일 까지 퇴거 시킬 수 없다. 즉, 2021 년 2 월 1 일 부터는 임대료 전액 지불해야 된다. 

세입자는 2020 년 3 월 4 일부터 8 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대한 보호를 받을려면 virus 비상사태로 인해서 경제적 어려움을 당했기 때문에 임대료를 지불하지 못했다는 진술서에 위증 시에는 처벌 받는다는 내용에 서염을 해서 건물주한테 보내야 된다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070