* Virus, 정부가 주거 체납 임대 보장 

Virus 비상 사태로 많은 상가와 주거용 건물주는 임대료를 받지 못하고 있다.

지역에 따라서 현재는 9 월 30 일 까지 임대료를 받지 못한다. 물론, 이자나 과태금 청구는 못한다. 

L.A. County 는 상가 세입자 임대료 체납금은, 종업원 10 명 이하 업체는 Virus 비상사태 기간이 해제 된 후부터 12 개월로 분할 납부 할 수 있다.

L.A. 시는, 주거용 건물주는 입주자가 Virus 기간 동안 체납된 임대료를 비상사태가 해제 된 후 12 개월 동안 분할해서 지불하도록 한다. 건물주는 이런 조례를 입주자한테 통고하도록 했다. 상업용 입주자는 체납된 임대료를 비상사태 해제 후 3 개월 동안 분할 납부를 허락해야 되고, 해제 후 12 개월 동안 임대료 인상을 동결했다.

Riverside 시 : 체납된 임대료를 6 개월 동안에 상환해야 된다.

만약에 건물주가 퇴거 소송 과정에서 이를 위반 했을 때는 입주자는 이것을 퇴거 방어로 활용 할 수 있다.

체납된 임대료 해결 방법은 ?

주거용 건물주한테는, 정부가 체납된 임대료를 보장 해주되 세금 상 혜택으로 지불하는 방법.

세입자한테는 체납된 임대료를 정부에 분할 지불, 또는 특정 세입자한테는 체납 임대료 삭감 또는 전액 탕감 해 주는 방법이 의회에 상정되어 있고 이 안이 상원을 통과했다.

상가 건물주와 세입자는 서서로 해결하는 방법 밖에 없다. 상정된 법안에는 상가 건물주나 세입자 보호에 대한 아무런 대안이 없다. 이들은 현재 행정 명령에 따라서 L.A. County 는 12 개월, L.A. 시는 3 개월 분할 납부를 하는 길 밖에 없다. 그리고 상가 건물주와 세입자는 현명한 협의 하에서 각자의 미래를 결정해야 된다. 상호간에 양보된 협의가 안 된다면 9 월 30 일 이후부터는 상가 세입자에 대한 퇴거 소송이 시작 될 것이다.

주거용 건물주와 세입자는 현재 의회에 상정된 법안 AB 828 과 SB 1410 내용을 알아야 된다.

AB 828 은, 주거용 부동산에 대해서는 비상사태 해제 후 91 일까지 차압이나 퇴거를 시킬 수 없다. 이 기간 동안에는 주택 차압 경매 또는 퇴거 등록을 할 수 없다는 안이 의회에 상정되어 있다.  만약에 이 법안이 결정된다면 퇴거 중단은 내년 초를 넘어 갈 수도 있을 것이다. 

임대료 유예 : 세입자가 Virus 로 인해서 상당한 수입 감소 또는 실질적인 수입 감소, 자기 돈으로 의료비 지출이 됨으로 경제적 어려움이 있다는 특정 문서를 건물주한테 제공한 세입자 한 테는 비상사태 종료 후 90 일부터 최대 12 개월간 퇴거 중단 기간을 승인한다. 이 법에서, 이 기간 동안에 건물주가 연체료, 벌금 또는 이자 징수하는 것을 금한다.

상정된 법안은 Virus 비상사태 선언 동안과 해제 이후 91 일 까지 유효하며 2022 년 1 월 1 일에 소멸된다.  상증된 이 법안은 하원을 통과했다.

SB 1410 은,

California 상원을 통과한 임대료 구제 법안 SB 1410 은, 주거용 세입자는 체납된 임대료를 2034 년까지 분할해서 지불 할 수 있도록 했다. 재정적으로 취약한 입주자는 14 년 동안 임대료 혜택을 보게 되고 주 정부가 체납된 임대료를 책임지게 된다. 세입자는 2024 년부터 10 년 동안 캘리포니아 주에 지불해야 된다.

이 법안 지지자들은, California 주민 수백만 명이 전염병으로 인해서 실직되었기 때문에

세입자를 거리로 쫓겨나고, 집주인이 차압으로 인해 재산을 잃지 않도록 도울 것이라고 주장한다. 지난 해 8 월 의회 휴회 동안에, 법안 발의자는, “우리가 이런 일을 겪지 않았으면 좋겠지만, 임대 시장 안정을 시키고 세입자와 건물주를 동시에 도울 수 있는 해결책이 필요하다” 고 주장했다.  그리고 “분명히 말해서, 이 법안은 임대료 지불을 못하는 세입자를 변명하는 것이 안이다. 비상시기에 세입자가 임대료 지불 할 수 있도록 돕자는 것이다.

상정된 법안은 건물주와 입주자는 “Covid-19 퇴거 중단 계약 (Covid-19 eviction relief and rent deferral agreements)”서를 작성해야 된다. 아직 특정 만기 일자를 지정해 두지 않았지만 주정부 비상사태 기간 이외의 특정 추가 일정까지 체납된 임대료 지불을 유예 시키는 계약을 하도록 한다. 이 법은  2020 년 3 월 4 일부터 비상사태가 종료될 때 까지 체납된 임대료 지불 또는 임대 계약 취소 통고를 요구하는 것을 무효화 한다. 

입주자는 이 계약에 의해서 2024 년 1 월 1 일 이후 또는 2034 년 1 월 1 일  이전 까지 지정된 상환 일정에 따라서 체납된 임대료를 소유주가 안인 주 정부에 분할해서 지불 할 것을 요구한다.  주 정부 세금 징수국 (Franchise Tax Board)에서 세입자가 체납된 임대료에 대한 분할 지불 할 수 있는 액수를 책정한다. 체납된 분할 액수 결정은 입주자의 수입, 특정 입주자한테는 임대료 삭감 또는 분할 전액 탕감을 받을 수 있다.

특정인 (세입자 고용주)은  2024 년 1 월 1 일부터 2034 년 1 월 1 일 이전에 각 세입자의 수입에서 분할금을 원천 징수해야 된다. 이 후에, Franchise Tax Board 는 이 돈을 정부 재산세 국장의 회계 계좌 (General Fund) 에 입금 시켜야 된다.

어떠한 임대료 유예 또는 체납된 돈을 지불하는 결정 권한은 2019 년에 제정된 입주자 보호법 (Tenant Protection Act of 2019)에 포함되지 않으며, 이 법에서 말한 최저 총 임대료에 근거해서 결정하지 않는다.

건물주는 세입자와 건물주 사이에 “퇴거 중단 계약”을 해야 된다. 이 계약은, 건물주는 세입자 상대로 퇴거를 유예한다는 내용이고, 건물주한테는 세금상 혜택이 되는 장려책을 마련하고 있다. 건물주는 특정 예외 조건을 제외하고는 입주자한테 임대 계약 취소 또는 퇴거를 위한 절차를 진행  할 수 없다.

Virus 기간 동안에 세입자가 지불 못한 임대료 체납 금액과 동일한 액수에 대해서 10 년에 걸쳐서 세금상 신용 (credit)으로 공제 받을 수 있다. 건물주는 특정 경우에는, 이 세금상 공제 받을 수 있는 신용 액수에 대해서 임대와 관련이 없는 제 3 자인 다를 사람한테 현찰로 판매 할 수도 있다. 이렇게 되면, 신용 구입자는 할인 가격에 구입하게 됨으로 건물주 한테는 실질적으로 손실이 발생 할 수 있다. 왜냐하면 당장에 현찰로 사용 할 수 있는 가치가 안이기 때문이다. 보통 채권 구입 경우에는 담보물 상태, 기간 등으로 계산해서 30 ~ 50 % 또는 그 이상으로 할인된 가격으로 구입하는 것과 비교 될 수 있을 것이다.

건물주는 입주자가 서명하기 이전에 법에서 요구하는 특정 표준 계약서를 제시해야 되며, 여기에는 세입자를 퇴거 시키지 않는다는 통고문이 포함되어 있다. 

만약에 세입자가 이 계약서에 서명하기를 거절했을 때는, 입주자가 계약서를 받았는데도 거절했다는 것을 인증하는 서명을 받아야 된다. 법에 의해서, 입주자가 새 계약서에 서명하기를 거절 했다는 양식도 있다. 만약에 건물주가 입주자한테 직접 또는 우편으로 입주자한테 제시한 계약서를 입주자가 수락하지 않을 때에는 건물주는 위증 시에는 처벌을 감수한다는 확인서를 작성해야 된다.

이 법은 세입자가 Covid-19 퇴거 중단 계약서에 확인 서명을 하지 않은 이상, 입주자와 건물주는 virus 비상사태 기간 동안에 건물주가 입주자한테 체납된 임대료 지불 요구, 임대 취소 통고 또는 퇴거를 위한 법원에 퇴거 소송을 금지한다.

건물주는 “주정부 세금 징수국 (Franchise Tax Board)”에 등록해야 되고, 세금 징수국은 임대료 체납금 청구 권리자라는 것을 인정 해 주어야 된다. 자격이 되는 건물주는  2024 년 1 월 1 일부터 시작해서 2034 년 1 월 1 일 이전에 세금 credit 을 청구 할 수 있다.

건물주는  “Covid-19 퇴거 중단“ 계약에 의해서 세입자가 지불 안한 임대료 체납금을 Franchise Tax Board 에 청구 할 수 있다. 건물주는 2024 년 1 월 1 일 이후 또는 2034 년 1 월 1 일 이전 과세 기간 동안에 건물주의 총 수입에서 제외 하든가 또는 Franchise Tax Board 에 의해서 상쇄 하도록 한다.

이 청구에는 서명된 "세입자와 건물주 사이에 Covid-19 퇴거 중단 계약서“에 의해서 세입자가 체납된 임대료 총액과 동일한 금액 또는  만약에 합당한 납세자가 소규모 사업주인 경우에는 체납된 임대료 총 액수에 최저 inflation 2 % 를 추가한 금액을 청구 할 수 있다.

만약에 세입자 체납금 신용 청구 액수가 과세연도 납세 의무금 보다도 초과 할 때에는  입법부에 따라서 세금 환불 및 세금 감면을 선택 할 수 있다. 이 법은 2034 년 12 월 31 일 종료된다.

상증된 이 법안은 상원을 통과했다.

현재 퇴거와 임대료 체납금 징수 행정 명령 상황 :

California 주지사는 지난 6 월 30 일에 9 월 30 일까지 퇴거 중단 연장 할 수 있는 권한을 각 지방 정부에 권한을 부여했다. (Order N-71-20)

연방 정부는, 정부 주택 융자 재정 지원 기관 (FHFA)는, 지난 7 월 1 일에 건물주는 퇴거와 은행은 차압을 2020 년 9 월 30 일 까지 동결한다고 했다. 연방정부 보조로 융자 받은 Apart 건물주도 여기에 포함된다. 여기에는 HUD 융자도 포함된다.

“정부 주택 융자 재정 지원 기관인 (Federal Housing Finance Agency/(FHFA)) 에서 2020 년 6 월 17 일에, Fannie Mae and Freddie Mac 융자에 대서 차압 중단을  과거 6 월 30 일 까지였든 것을 8 월 31 일 까지로 연장했다. 현재 중단 날짜가 계속 연기가 되고 있기에 언제 어떻게 될지 불분명하다.

L.A. County :

상가 입주자는, Virus로 인한 사업체 수입 감소, 학교 임시 폐쇄로 어린이 보육 증가, 질병 , 건강 경비증가, Virus 걸린 세입자 식구를 돌보는 것, 정부가 명령 한 비상조치를 위한 합리적인 지출이 연관된 것도 포함된다. 종업원 10 명 이하 업체는 Virus 비상사태 기간 체납된 임대료를 해제 후 12 개월로 분할 납부 할 수 있다.

 L.A. 시 :

Los Angeles 시는, 2020 년 3 월 30 일부터 1 년간 임대료 인상을 중단한다고 발표했다. 그리고 건물주는 이 기간에 대해서 체납금에 대한 이자 또는 체납 과태금 징수를 할 수 없으며 임대료 지불하지 않는다고 퇴거를 시킬 수 없다.

체납된 임대료 지불은, 주거용은 12 개월 이내에 상업용은 3 개월 이내에 지불해야 된다.

주거용 건물주는 입주자가 Virus 기간 동안 체납된 임대료를 비상사태가 해제 된 후 12 개월 동안 분할해서 지불하도록 하고, 건물주는 이런 조례를 입주자한테 통고하도록 했다.

상업용 입주자는 체납된 임대료를 비상사태 해제 후 3 개월 동안 분할 납부를 허락해야 되고, 해제 후 12 개월 동안 임대료 인상을 동결했다.

Riverside 시 :

Riverside 시 경우에는, Virus 로 영향을 받은 주거용 입주자 및 상업 세입자한테도 적용된다. 긴급 상황이 해제되면 Virus로 인한 임대 임시 동결 기간 동안 지불해야 할 임대료 전액을 6 개월 동안 상환해야 되지만 체납 이자나 과태금을 지불 하지 않는다. 그리고 시 위원회에서 추가 연장 또는 다른 조건을 추가 할 수 있다.

법원 :

퇴거 소송을 담당할 California 주 법원 행정처 (Judicial Council)는 4 월 6 일에, “비상 규칙 1 호 (Emergency Rule 1)에서 퇴거 소송 ”임시 중단“을 결정했다. 주 정부의 Virus 비상 또는 ”동결“ 기간 까지 또는 비상 기간 끝이 난 후 90 일 이후부터 퇴거 소송 접수가 가능하다. 법원은 퇴거 소송 법원 출두 명령 소환장 (summons)을 발급할 수 없도록 했다. 만약에 기존 퇴거 소송은 최저 60 일 이상 연장을 요구했다.

그러나 법원 행정처는 8 월 13 일, 그동안 행정부와 입법부에 협조하기 위해서 Virus 비상사태로 퇴거와 차압 소송 중단을 했지만 많은 사람들이 Virus 영향을 받고 있는 문제 해결은 행정부와 입법부의 권한이므로 사법부가 이 권한을 빼앗을 수가 없다. 사법부는 시비가 발생한 문제를 법에 의해서  9 월 1 일 자정을 기해서 차압과 퇴거 소송을 처리한다고 발표했다. 그리고 입법부과 행정부가 이들 문제를 해결하기를 바란다고 했다.

AB 1410 이 통과 되면 세입자한테는 아주 좋은 소식이 되겠지만 현재 하원 법사위원회를 통과한 상태이다.

이 사이에 AB 1436  발의안은 Virus 기간 동안 세입자 퇴출을 위한 3 일 퇴거 통고 자체가 무효이다. 퇴거 통고가 무효이기 때문에 퇴거를 시킬 수 없도록 했다. 그리고 세입자 보증금을 Virus 기간 동안에는 건물주가 임대료 지불 안 한 것으로 공제를 못하게 했든 안이다.

그러나 AB 1436 을 변형해서 AB 3088 이  8 월 28 일 상원 법사 위원회를 통과 했고 주 지사는 28 일에 이  법안에 서명할 것이라는 발표를 했으며 8 월 31 일 자정까지 2/3 의 투료로 결정이 될 것으로 보도가 되고 있지만 아직은 모른다. 

이 법안은 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지의 임대료에 대해서 25 % 의 임대료를 지불해야 되고, 건물주한테 Virus로 경제적 어려움이 있다는 진술서 통고문을 건물주가 세입자한테 보내야 되고, 세입자는 여기에 서명을 해서 15 일 이내에 건물주한테 배달 했을 때에만 효력이 발생하게 되어 있다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070