Rent control 대상 건물주가 임대료 인상 신청
임대료 규제 목적은 건물주가 입주자를 위한 저렴한 주택 보증인이 되라고 강조하는 것도 안이며 임대 건물 관리와 service를 축소 시킬려는 것이 안이다. 건물주한테 실제적이고 합리적인 모든 비용을 지불하도록 허용함으로서 공정한 이익 환수가 되도록 함과 동시에 지역 사회 주민에게 적절하게 관리되는 임재 주택을 제공하고 공공 이익을 보호해 주자는 것이다. 그러므로 건물주한테 합당한 이익금이 환원되지 않으면 임대료 인상을 해 주어야 된다. 건물주한테는 임대료가 인상되어야 임대 규제가 불합리하지 않다.
건물주는 “임대 조정 위원회”에 임대료 인상 신청을 할 수 있다. 여기서 부결 되면 법원에 소송 할 수 있다. 입주자는, 건물주가 임대료 인상 신청 한 것에 반대 의견을 제시 할 수 있다. 건물주가 임대료 인상을 잘못 신청하면, 입주자의 변호사 비용 및 모든 다른 비용까지 건물주가 지불해야 된다. 건물주가 시청에서 허락한 임대료보다도 과다한 임대료를 징수 했다면, 배심원 재판 청구 자격이 없다. 하지만 반대 심문은 허용된다.
특히 건물주한테 자동 임대료 인상을 허용하고 있기에 임대료 인상 신청은 신중해야 된다. 임대료 인상 허락은 임대 조정 위원회가 심리해서 금전적 구제 명령을 결정한다.
조례에서, 규제 목적 달성 필요성, 행정 기관의 사법권, 집행 권리, 판단 권한, 그리고 법원에 의해서 행정 기관의 결정을 검토할 수 있도록 되어 있어야 된다.
임대료 설정 기준 :
임대료 결정 기준은 무엇인가 ? 건물주한테 실질적이고 합리적인 모든 비용이 지출되도록 허용함으로서 공정한 이익 배당과 입주자 이익을 보호하자는 것이다. 동시에 지역 사회 주민에게 적절한 임대 주택을 제공하고 공공 이익을 보호하는 목적에 기준을 둔다. 법원이 임대료 한도를 결정하지 않는다. 지방 정부가 결정한다.
합당한 이익 회전은, 좋은 관리 효과에 대한 보상, 자본 이탈 방지, 신용 관리를 할 수 있는 가능성, 경쟁자의 수입에 비례하도록 하지만, 과다한 임대료로 인해서 입주자 보호를 무효화 시키면 안 된다. 건물주가 기대하는 부동산 가치 증가 또는 가격이 낮아 진 것을 보호 해 줄 필요는 없다. 과도한 임대료에 대한 입주자 보호를 해야 된다. 그러나 입주자가 지불하고자 원하는 임대료에 결정하지 않아도 된다. 건물주한테 적자가 되지 않도록 보장 해 주어야 할 의무도 없다. 이를 위해서는 최소 연간 임대료 조정이 필요하다. 대부분의 규정에서, 영업 이익을 위해서 주기적으로 “인플레이션“ 적용 조정을 한다. 그러나 이 방법은 건물주의 순 이익금이 임대료 규제 조례가 통과 된 시점에 공정한 수익을 만들지 못했을 때에는 유효하지 않을 수 있다.
이익 기준 결정 :
투자에 대한 이익 환원 기준은, 다른 비슷한 기업의 투자 수익 비교, 사업 위험 비교, 투자 수익과 동일한 시간에 자금 회전, 가격 증가, 세금 혜택, 관리 책임, 자본을 투자하기 위한 관심도와 물가상승을 고려해야 된다. 법원이 경제적 가치와 투자 위험성을 검토하고, 한편으로는 일반인의 관심과 미래 전망을 검토해서 결정한다. 건물주의 공정한 수익 환원에 대한 “투자“ 기반은 취득 방법 또는 투자 유형, 투자 액수, 융자, 이자 경비를 고려해서 조정해야 된다.
만약에 시 조례가 건물주한테 터무니없이 적은 이익 회전이 되면, 그 조례는 무효가 된다. 임대료 규제를 집행하는 기관은 합리적 비용, 수수료, 다른 전문적 “스비스“, 여기에는 법률, 회계, 감정, 서류정리, 상담, 부동산 관리 또는 합리적으로 발생하는 건축 설계 관련 ”스비스“ 또는 건물주한테 공정한 순수 영업 이익금과 경비를 감안한다.
처음 투자한 비용에서 저당 액수를 뺀 것이 “투자“ 이며, 이익금 회수는 이자를 공제한 나머지를 순수입으로 본다. 그러나 부동산 구입 시에 자발적으로 발생한 높은 융자 비용 또는 재융자 비용을 더 높은 경비로 책정해 주지 않는다. 임대료 조정은, 조례에 명시 되지 않은 표준과 조건을 적용 할 수 없다. 그리고 빈방에 대한 규제가 없다.
사건 예, 시청 “임대 조정위원회“의 합당한 결정에 따라야 된다. 조정 위원회는, 12 가지의 요소를 감안해서 임대료 인상 율을 결정한다. 소비자 물가 지수 (CPI), 비교되는 다른 임대 건물의 임대료, 과거 임대료를 올린 기간, 시설 투자, 경비 상승, 입주자에 대한 ”스비스“ 제공도 포함된다. 법원은, 특정 방정식에만 기준을 두지 않고서 건물주한테 합당한 수익 환원이 될 수 있도록 계산한 시 조례가 합당하다고 판결했다. 영구적인 수리로 투자된 경비 지출은 운영 수입이 감소되지 않도록 조정 해 주어야 된다.
임대료 결정 공식은 건물주가 영구적인 수리비용에 투자 했을 때에는 공정하고 합리적인 기간 동안에 감가상각을 고려해서 이익을 고려해야 된다.
법원은, 건물주한테 공정한 이익 보장을 위해서 건물주와 입주자 모두의 관심사를 고려해야 된다.
(1) 건물의 질과 양을 유지하고 투자 촉진이 되도록 유지 (2) 건물주가 다른 경쟁 투자의 위험과 관리 요구 기준을 비교해서 적절한 투자 수익이 되도록 해야 된다. (3) 건물주한테 세제 혜택이 있는 가를 고려해야 된다고 법원은 결정했다.
경비 : 경비와 이자는 5년간에 걸쳐서 상각 할 수 있다. 그러나 일반적이 안인 특별한 경비는 8 년간 상각할 수 있다. 경비 상각 기간에는 빈방 또는 상각 기간 동안에 비어 있는 방에 대해서는 적용할 수 없으며 합리적인 이자율로 계산해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
