이웃 나무 무단 절단
이웃 나무 가지나 뿌리가 침범했더라도 이웃 허가 없이 무단으로 절단 했다면, 오히려 이웃 나무 피해에 대한 보상을 해 주어야 된다. 특히 나무 수종 선택 잘못, 관리 잘못을 하게 되면 이웃과 나무 분쟁에 휘말린다.
이웃집 나무가 경관 방해, 일조권 방해, 태양광 (Solar) 방해, 그림자 때문에 겨울이면 춥고, 이웃 나무 낙엽 청소, 수영장에 떨어진 나무 가지와 잎 청소, 바람이 불면 나무 가지와 잎이 지붕위에 떨어져서 지붕 손상, 지붕 위에 떨어진 낙엽으로 물이 역류되어 지붕이 새고, concrete 담이나 concrete 바닥 균열, 하수구와 수도관이 터지고, 벽 손상, 곤충, 나무뿌리가 변기 속으로 들어가서 하수 처리 문제, 나무뿌리가 벽을 뚫어 피해, 큰 나무가 쓸어져 피해, 채소나 다른 작물 성장 피해, 가로수 나무 가지가 떨어져 자동차 손상, 죽은 나무로 화재 위험, 화재 또는 산불 화재로 나무 손상, 잡초 약 살포로 이웃 나무나 작물이 피해를 당하게 된다. 전기회사, 전화 회사가 허가도 없이 나무를 잘 못 잘라서 피해를 당하기도 한다. 정부기관에서 가로수 나무 관리를 잘못해서 피해 당한 사건도 빈번히 발생한다.
많은 사람들이 이웃 나무 피해로부터 보호 받기 위해서, 이웃 허락 없이 자기 집 경계선을 넘어온 나무 가지나 뿌리를 잘라 버리기도 한다. 심지어는 이웃집에 사람이 없을 때 불법 침범해서 이웃 나무를 몽땅 베어 내는 사건도 있다.
이웃 나무가 자기 집으로 불법 침범했다고 해서 무조건 나무를 잘랐을 때에는 그 피해를 보상해 주어야 된다. 나무 한 그루 배상액이 보통 몇 만 달러에서 몇 십만 달러가 된다. 가끔은 신문 column에서, 이웃 나무가 불법 침범했다면 부동산 경계선까지는 잘라도 된다는 엉터리 내용을 신문에 글을 쓴 사람도 있었다. 한인 신문이나 L.A. Times 에서도 이런 내용이 보도 된 적이 있었다. 완전히 엉터리 내용이다.
물론 과거 몇 건의 판례에서 부동산 소유주는, 이웃 나무가 불법 침범했을 때는 부동산 경계선까지는 잘라도 된다는 판례들을 인용 했겠지만 이것은 분명 잘못된 내용이다.
1832 년, “코네디커트 (Connecticut)" 주의 한 판례에서, “이웃 나무 뿌리가 남의 집으로 침범해서 그곳의 영양분으로 살아가니까 이웃 사람이 자기 나무라고 주장을 해도 된다.”고 했다.
1886 년 “캘리포니아“주는, 이웃 나무가 침범했을 때는 부동산 경계선까지 잘라 낼 수 있으며 뿌리도 여기에 적용된다.
1950 년과 1952 년에는, 이웃 나무 가지나 나무 뿌리가 침범 했을 때는, 집 경계선 까지 자를 수 있는 절대적 권리가 있다. 이웃은 나무 피해 또는 나무 소유주에게 나무 제거 할 것을 요구 할 수 있다. 그러나 방해 되는 가를 증명해야 된다.
이런 판례에 의해서 많은 사람들이 이웃 나무를 불법적으로 잘랐다가 오히려 소송을 당하는 피해가 발생하고 있다. 이웃집에서 넘어온 나무 가지나 뿌리를 집 경계선까지 이웃 허락없이 절단해도 된다고 잘못 생각한 것이다.
1994 년에는, 나무 가지나 뿌리를 잘랐을 때에, 나무에 손상을 끼치면 안 된다. 이웃 나무 가지나 뿌리를 잘라 낼 권리는 있지만 이것은 합당한 절차가 요구된다. 침범한 이웃 나무를 잘못 잘랐든 탓에 나무 가격에 3 배를 지불한 사건이 있다.
이웃 나무에 위험이 없더라도 나무 자르기 이전에 식물 전문가와 상담을 해야 된다. 이웃 나무를 잘라낸 톱이 이웃을 침범해도 “불법침범“에 해당된다. 나무를 잘못 자르게 되면 나무에 손상을 줄 수 있다.
이웃 나무 잎이 떨어져서 성가시게 할 때에 이웃 사람한테 청소 비용을 청구 할 수 있나 ?
이 질문을 충족할려면, 다음 3 가지 사항을 만족해야 된다. (1) 합당한 사용 또는 부동산을 즐길 수 있는 불법 방해 (2) 상당한 실질적 손실 증명 (3) 침해가 불합리한 경우에만 성립된다. 개인이 나무 잎을 고의적으로 떨어지게 하지 않는 이상 이러한 청구는 어렵다.
1952 년에, 이웃 굴밤나무 가지가 부동산 경계선으로부터 25 feet 나 침범해서는 나무 잎들이 떨어져서 물 받침대를 항상 청소해야 하는 문제가 있었다. 법원은 이 경우에 물 받침대 청소는 이웃 나무 주인한테 책임이 있다고 판결했다.
이웃 나무 가지를 잘못 잘라서 피해당했을 때에 보상 액수가 엄청나게 많다. 예로서,
1980 년에 집 진입로 공사를 하면서 이웃 집 나무 225 그루 중 일부가 완전히 죽고, 일부 손상에 대한 피해 보상금 $420,257이었다. 1983 년에 콜로라도 주에서는 제초제를 뿌린 사람한테 $375,000 배상, 필자는 1984 년에 오랜지, 자두, 사과 등 7 년생 과일 나무 7 그루 베어낸 배상금 $75,000과 변호사 비용을 지불하는 판결에 대한 나무 피해 감정을 했었다.
1999 년에 전기 회사에서 나무 자르는 회사를 통해서 굴밤나무 가지를 잘랐다. 나무 가지 잘못 자른 비용을 새로 나무를 교체한 비용으로 $16,358 판결. 2002 년에 Montery Cypress 나무 2 그루 피해에 $45,060 판결. 2002 년에, 이웃 화재로 100 여 그루의 굴밤나무 화재 피해로 $544,000 배상 판결.
2007 년 Glendale 시청에서 가로수 한 그루 베어낸 사람한테 $347,600 배상, 2012 년에 L.A.에서 소나무 Allepo pine 한 그루 피해 보상 $107,000 배상 판결이다.
불법적으로 이웃 나무를 베어 내었을 때의 피해는 몇 만에서 수십 만 불이 될 수 있으므로 주의해야 된다. 이웃 나무가 불법 침범했을 때에는 이웃집을 통해서 처리하도록 하는 것이 가장 현명하다. 하지만, 나무가 너무 높게 자라서 생명 또는 부동산에 위험이 예상될 때 는 부동산에 실질적 피해가 있도록 기다릴 필요가 없다. 공해 위험 물질에 대해서도 피해가 발생 할 때 까지 기다릴 필요가 없지만 먼저 이웃에 통고해야 된다.
California Solar 보호법이 1978 년에 처음 제정 되었다. 태양광 보호를 위해서 그림자를 만들면 안 되고, 정부나 주택 공동 관리 협회 (HOA)에서 태양광 설치를 반대하면 안된다는 것이었다. 그 후에 이웃 한 사람 가운데서 한 사람은 나무 그림자가 solar 판에 그림자를 만들지 못하도록 easement 계약을 해서 나무를 심지 않도록 하는 계약 허락, 개발업자가 solar 보호를 위해서 분할 시에 규제를 할 수 있도록 허락했다.
만약에 이웃이 큰 나무가 있는 것을 알고 난 후에 solar 를 설치했다면 solar 소유주는 이웃 나무에 대한 제제를 할 수 없다. 기존에 큰 나무가 있다는 것을 알고서 시설 했기 때문이다. 그러나, Solar 를 설치하기 이전에 나무가 없었는데도 훗날 나무가 높게 자란 나무가 아침 10 시부터 오후 2 시 사이에 solar 면적의 10 % 이상에 그림자를 만들 때는 제제를 요구 할 수 있다.
주 법에서는 Solar 시설 확장을 위해서 건축 허가를 제한하면 안 된다 또는 허가가 면제 된다는 법이 있지만, 지방 정부의 지목법과 건축법 준수를 해야 된다. 지난 2019 년 7 월 19 일 고등법원에서 건축 허가 없이 Solar 시설을 한 Lake Arrowhead Community는 City of Hesperia 시의 지목법과 건축법 준수를 해야 된다고 판결했다. Lake Arrowhead Community 는 주법에서 면제되었다고 주장했지만 법원은 시 조례 준수를 해야 된다고 판결했다.
어떻든 성가신 이웃 나무를 허락 없이 무단 절단하면 안 된다. 사전에 이웃집으로부터 허락을 받아야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
