시공업자 채용
시공업자 잘못 채용하면 패가망신 당한다. 시공업자들 가운데는 공사도 끝내지 않고서 돈만 챙기고는 도망가는 사람도 있기에 시공업자 채용할 때 조심해야 된다. 더구나 공사 중에 부상을 당하는 경우가 허다하다. 작업 중에 시공업자가 부상을 당하게 되면 때로는 건물주가 상해 책임을 질 수 있다. 공사 중에 상해가 발생했을 때에 부동산 보험에서 지불 해 주지 않는 경우가 많다.
무면허자가 공사 중 상해를 당하면 일반적으로 건물주 책임이다. 김씨는 돈 절약을 위해서 Apart 에 입주해 있는 남미계 무면허자한테 Apart paint 칠을 맡겼다. 2 층 사다리에서 떨어져 부상당했다. 영주권이 없는 불법체류자이기에 부상 청구를 안 할 것으로 기대 했었다. 이 사이에 Apart를 판매 했다. 그러나 부상을 당한 9 개월 후에 1천만 달러 지불 청구 고소장이 날라 왔다.
보험회사는, 보험 약정에서, 공사 중 상해는 보호 대상이 안 된다면서 보상을 거절했다.
부상자는 주정부에 “고용주 미가입 상해보험 (Uninsured Employers Fund)”을 신청했다. 주정부에서 상당한 피해 보상금을 지불 한 후, 주 정부가 김씨한테 돈 지불을 요구해 왔다. L.A. 생활 40 여년 축재는 이렇게 허물어 졌다.
시공업자를 채용할 때는 꼭 면허증 확인을 해야 된다. 시공업자한테는 운전 면허증 크기의 plastic 휴대용 면허증도 발급한다. 시공업자를 채용할 려면 먼저 휴대용 면허증을 제시 하라고 요구해서 면허증 확인을 해야 된다.
특정 공사를 할 수 있는 면허 종류와 번호, 면허 유효 유무, 면허 만기일자, 과거 면허징계 기록 유무, “주택 공사 판매원 (Home improvement Salesperson)" 등록을 확인할 것.
면허 확인 : 800 321-2752 www.cslb.ca.gov / 북가주 (916) 255-4041 ; 남가주 (562) 345-7656
인건비, 자재비등 총 공사비가 $500 이상은 시공 면허증이 있어야 된다. 무면허자는 “주정부 면허가 없으므로 $500 이하 공사만 할 수 있다”는 문구를 광고에 기재해야 된다.
무면허자가 $500 이상 공사인 경우에는 건물주가 공사비를 지불 안 해도 된다.
시공 면허증 취득 자격은, 특정 기술 면허 분야에 4 년 이상 유경험 확인 증명과 형사 기록 검정 후에 면허 시험에 응시 할 수 있다. 면허 취득 후에는 ‘면허 보험 (bond)’을 구입해야 된다. 모든 광고에 면허 번호를 기재해야 되고, 운전 면허증같이 얼굴 사진이 있는 휴대용 면허증으로 신분확인을 할 수 있다.
필자도 general contractor와 정원 시공 면허가 있다.
건물 소유주는 지방 건축과에 연락해서 공사 할 작업이 건축 허가 사항인 때는 시공업자가 허가 신청 할 것이라고 말해 주고서, 시공업자한테 건축허가 신청을 하도록 한다. 만약에 주인이 건축 허가를 신청하면, 주인한테 공사 잘못 책임이 부과된다. 시공업자는 건축허가 요구 사항인데도 공사 이전에 허가를 받지 않고서 공사를 했다면 시공업자는 면허 징계대상이 된다.
공사 중 상해를 당한 사람은 “고용인 상해보험”과 “산업재해” 법률 위반 소송을 한다. 면허증이 있는 사람을 채용했더라도 보험에 가입되어야 된다. 시공 업자가 작업에 필요한 고용인을 다리고 다닐 때는, 고용인을 위한 “고용인 상해보험 (workers' compensation)“에 가입된 사람을 채용해야 된다.
공사 계약 시에는 혼자서 일하므로 상해보험이 없어도 된다면서 안심을 시킨 후에, 작업 시작과 함께 고용인을 대동해서 작업하는 경우가 있다. 고용인 상해 보험이 없으면서도, 작업시에 고용인을 대동하고 온 시점에 상해 보험이 없으면, 자동으로 무면허자로 전락된다. "지붕 공사 C-39" 면허자는 고용인이 있건 없건 무조건 ‘고용인 상해보험’에 가입해야 된다. 공사 중 상해와 일반 피해에 대한 “일반 손실 보험 (general liability insurance)" 가입 유무도 확인해야 된다.
시공업자를 채용할 때는, 최저 3 사람의 견적을 받는 것이 좋다. 공사 가격이 너무 낮은 것도 주의해야 된다. 견적 자의 과거 작업 검토를 한다. On line을 통해서 시공업자 경험을 검증해 본다. 법원 기록을 통해서 시공업자가 과거 또는 현재에 소송 사건에 연루되었는가를 조사한다. 빨리 공사 계약을 받기 위해서 서두러거나 압력적인 말을 하는 사람은 주의해야 된다. 면허자 전화 번호, 사업체 주소, 만약 하청업자 채용 시에는 하청업자 정보, 건축 자재 구입 시에는 자재 구입처 상호, 주소, 연락 전화번호를 받아 두고 재확인 할 것.
계약서에는, 시공업자도 소유주가 원하는 공사 목적과 절차를 분명히 이해하고 있어야 훗날 다른 엉뚱한 말로서 시비가 발생하지 않는다. 작업 목적, 특정 작업 시작 날짜, 완공 날짜, 완공 상태와 작업 과정 기재, 작업 후 쓰레기 폐기와 청소, 공사 중 건축 자재 분실이나 공사장 안전, 계약 내용과 용어를 분명히 알고 난 후에 서명할 것.
“주택 수리 (Service and Repair Contract)" 계약은 서명한 후 3 일 이내에 계약 취소 또는 작업 시작 이전 언제든지 취소 할 수 있다. 작업 시작 후에도 만약 정부의 비상 재해 선포 후 7 일 이내에 취소할 수 있다. 그리고 전체 공사비가 $750 이상인 경우, 시공업자가 특정 작업을 위한 보호를 하지 않았기에 다른 문제가 발생한 경우, 계약서에 소유주 권리 보호에서 ‘계약 취소 조항’이 없는 계약서, 이외에도 특정 사유가 있을 때는 취소가 가능하다. 공사에 관련된 모든 서류를 보관해야 된다.
공사 계약금은 총 공사비의 10 % 또는 $1,000 이하보다도 적은 액수를 지불하고, 절대로 현찰을 지불하면 안 된다. 공사 완공 이전에 선불로 지불하면, 돈만 챙기고 잠적해 버리는 사건들이 많다.
공사비는 공사 완공 후 지불 방법과 공사 과정별로 지불하는 방법이 있다. 공사 과정 마다 지불 할 때, 예로서, 골격 공사 (framing), 벽면, Paint 칠을 언제하고 완공 할 것이며, 공사 과정에 따른 완공 절차에 따라서 돈을 지불하는 것이 중요하다. 작업 과정별로 지불 할 때도 지불 일정을 준수하고, 공사 진행 과정을 사진 찍어서 보관해야 된다.
시공업자한테 공사비를 지불했는데도 훗날 하청업자, 자재 공급자, 노동자들이 공사비 체납되었다면서 부동산에 저당 설정하면 공사비를 2 중으로 지불하게 됨으로 공사비 지불 주의해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
