부동산 업자 잘못, 채용자가 배상
판매자가 "판매자 부동산 업자 (Seller's agent)를 채용한다. 판매자가 자기 소유 부동산을 좋은 가격에, 빨리 판매하기 위해서 부동산 업자한테 부동산에 관련된 여러 정보를 제공한다.
어떤 판매자는 솔직하게 모든 문제를 부동산 업자한테 설명 해 주는 사람도 있지만, 어떤 판매자는 문제점을 숨기고서 부동산 업자한테 거짓말을 한다.
경험과 지식이 없는 부동산 업자는 판매자 말이 진실이라고 믿고서 구입자한테 앵무새 같이 전달만 해 주는 사람이 있다. 판매자의 이런 거짖 설명이 구입자한테 전달되어서 구입자가 피해를 보게 된다. 이 때는 부동산 업자와 판매자 모두가 피해 책임이 발생한다. 때로는 판매자가 솔직히 모든 것을 설명 해 주었지만, 부동산 업자가 사실을 은폐하고서 구입자한테 피해를 끼치는 경우도 있다. 이런 때에도 아무런 잘못이 없는 판매자는 부동산 업자 잘못으로 구입자 피해에 대한 책임이 있다. 피해자 구입자는 아무런 잘못이 없는 판매자와 부동산 업자 상대로 피해 배상 청구를 하게 되고, 잘못이 없는 판매자는 부동산 업자 상대로 판매자 손실 피해 청구를 할 수 있다.
부동산 업자 자신이 구입자한테 거짖 설명 또는 사기를 치는 경우가 발생했을 때도 판매자한테 책임이 있다. 특히 부동산 업자가 손님 돈을 횡령하는 경우가 있다. 이 때도, 부동산 업자를 채용한 채용자한테 돈 횡령에 대한 책임이 있다.
심지어는 부동산 업자가 땅 구입자로부터 계약금을 $40,000을 받았다. 땅 주인이라고 주장한 사람이 실제 땅을 소유하지도 않은 사람이었다. 부동산 업자는 escrow 를 개설하지도 않았다. 구입자는 판매자와 부동산 업자 설명에만 의존했지, escrow 가 무엇인지, 매매 절차가 어떻게 진행되는 가도 모르고서 이들의 사기성 말에만 의존하고서 계약금을 지불했다가 피해를 당했다.
부동산 업자는 과거에도 여러 문제가 있어서 부동산 국으로부터 면허 징계도 당했었고, 결국은 면허 취소가 된 사람이었다.
부동산 업자는 부동산 매매가 이루어져서 성공적으로 Escrow 가 종결되어야 수입이 발생하기 때문에, 부동산을 판매하기 위해서 부동산에 문제가 있는 것을 알면서도 구입자한테 사실을 은폐하거나, 거짓 설명을 해서 판매가 이루어 졌을 때에는 구입자는 피해를 당하게 된다. 이 때에도 판매자한테 책임이 있다.
판매자는 부동산 업자가 구입자 상대로 사기치고 거짓말 한 사실을 전혀 몰랐는데도 판매자 부동산 업자로부터 피해당한 구입자는 “판매자 부동산 업자”를 채용한 판매자 상대로 피해 보상 청구를 한다. 주인 입장에서는 너무나 억울하다. 하지만 부동산 업자를 채용한 주인한테 부동산 업자 감독과 관리 책임이 있기 때문이다.
법조문에서, 부동산 업자가 매매 과정에서 취득한 모든 중요한 사실을 판매자와 구입자한테 전해 주어야 할 의무가 있다. 부동산 업자가 부동산 결함이나 중요한 정보를 판매자한테 일체 전해 주지 않았더라도 판매자한테 전해주었다고 간주한다. 즉, 부동산 업자를 채용한 주인은 잘못된 사실을 몰랐더라도, 고용주인 주인한테 전해 주어야 할 의무가 있기에, 주인은 벌써 보고를 받아서 알고 있다고 간주한다. 그리고 부동산 업자 잘못으로 혜택을 보았건, 안 보았건 부동산 업자를 채용 한 주인이므로 피해 보상 책임이 있다.
부동산 업자를 채용한 주인은 부부관계, 회사와 고용인, 동업자와 같은 공동책임이 있는 것과 같다. 예로서, 남편은 부동산 결함 사실을 알고 있었지만 부인한테 말을 안 해서 구입자를 솎였을 때는, 부인도 사기에 대한 공동 책임이 있는 것과 같다.
회사 직원이 잘못해서 타인한테 피해를 주었을 때는 회사한테 책임이 있다. 회사가 고용인 운영과 감독 책임이 있기 때문이다. 회사 주인이 고용인한테 작업을 지시하고, 고용인은 부여받은 업무를 대행한다. 회사는, 직원이 잘못했을 때는 직원을 해고 시킨다.
그리고 동업체 부동산을 판매 했을 때에, 한 동업자가 판매 시에 구입자한테 사기적 거짖 설명으로 판매했다면, 다른 동업자는 이런 사실을 전혀 몰랐더라도 피해자에 대한 공동책임이 있다. 그러나 “유한 동업체”인 경우에는 아무런 잘못이 없는 “유한 동업체 운영자 (limited partner)"인 개인한테는 책임이 없다.
때로는, 판매자가 부동산업자한테 가짜 정보를 제공한다. 이런 사실을 모르는 부동산 업자는 주인 말을 믿고서 사실인양 구입자한테 전했다가 판매자와 함께 사기 또는 거짖 선전으로 피해 소송에 휘말려 보상 해 주어야 된다. 이와 반대로, 구입자 부동산 업자가 판매자 또는 구입자한테 엉터리 정보를 제공해서 피해를 당하는 경우도 있다.
부동산 업자 선정 이유는, 부동산 업자는 부동산과 연관된 기본 교육을 받은 면허증 소유자이기에 전문 지식과 숙련된 경험이 있는 전문인이라고 믿기 때문이다. 부동산 상태와 관련된 모든 사항이나 매매 과정을 빠삭하게 잘 아는 전문가라고 믿고서 부동산 업자를 채용하고 의존한다. 환자가 병원 의사 설명에 의존하는 것과 같다. 암에 걸리지 않았는데도, 암에 걸렸다는 의사 말을 믿고서 의사 지시로 수술, 방사선, 화학요법 치료로 피해당한 환자와 같다.
법에서, 부동산 업자는 매매에 관련된 필요한 정보를 연구하고 조사해서 주인이 옳바른 결정을 할 수 있도록 챙겨 주어야 된다. 그러므로 부동산 업자는 부동산 가치나 사용에 나쁜 영향을 주는 물리적 결함을 알고 있거나 매매 활동 중에 취득한 모든 정보를 숨김없이 사실되로 판매자나 구입자한테 전해 주어야 할 의무가 있다. 이러한 의무 성립은 상호간의 구두 또는 서면으로 심부름꾼 (agent)으로 수락함과 동시에 성립된다.
부동산 업자는 결함을 밝혀야 할 의무가 있는데도 고의적으로 중요한 결함을 숨기거나 결함을 발견 할 수 없도록 증거를 은폐하는 사기가 성행하고 있다. 판매자로부터 정보를 받은 부동산 업자가 구입자한테 정보를 제공할 때는, 정보 사실 확인 또는 재확인을 안했을 때는 정보 출처를 제공해야 된다.
전문인이 어떤 근거도 없이 진실이라고 믿고서 사실인양 허풍뜰고, 거짖 설명, 위험 은폐, 위험 가능성 은폐, 결함 은폐, 결함을 알면서도 거짓말, 결함 조사를 할려고 하니까 다른 설명으로 조사를 안 하도록 유인, 결함이 있는 것을 감추기 위해서 “현상태 (AS IS)” 판매, 지붕에서 비가 새는 것을 감추기 위해서 paint 칠로 감추고, 현시세 보다도 과다 저당 설정된 부동산이란 것을 밝히지 않고 은폐, 구입자가 질문하지 않는 이상 답을 하지 못하게 지시, 허위 광고, 무허가인데도 아주 양호한 건물, 매상, 수입, 지출 솎이기, 건축 할 수 없는데도 건축 할 수 있다는 거짓말, 이웃 집 건축으로 경관이 사라지는 데도 경관이 보장된다는 감언이설로 사실을 은폐하면 사기에 해당된다.
부동산 업자는 현재의 시장 상태를 모든 계약 당사자한테 밝혀야 된다. 특히, “부동산 업자 협회 매물 (MLS)”에 엉터리 내용이 많다. 엉터리 MLS 정보에 피해를 당하기도 한다. 만약에 판매자로부터 받은 잘못된 정보를 부동산 업자가 MLS에 엉터리 정보를 기재했을 때는 판매자와 부동산 업자 모두가 엉터리 정보 제공으로 피해당한 구입자한테 보상 책임이 있다. 그리고 판매자가 제 3 자로부터 받은 정보를 MLS에 올렸는데, 구입자 부동산 업자가 재확인 또는 출처 제공, 구입자한테 조언을 하지 않았을 때는 구입자 부동산 업자한태 책임이 있다. 부동산 업자는 예상 가능한 미래 위험을 보호 해 주어야 할 의무가 있다.
부동산 업자를 선정할 때는 단순히 학연, 지연, 교회연에 의존하면 안 된다. 양심을 포기하고서 허풍떨고 거짓말, 법률 준수를 하지 않는 부동산 업자 선정하면 안 된다. 진심으로 주인을 대리해서 활동 할 수 있는 양심, 법률 준수, 지식과 경험이 겸비한 사람을 채용해야 된다. 광고 속에서도 법률 위반이나 허풍떠는 자를 쉽게 찾을 수 있다. 이런 사람은 우선적으로 배제해야 된다. 부동산 업자 선정을 잘 해야 날벼락을 맞지 않는다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
