무허가 건물, 체납 임대료 못 받는다.
건축 허가를 받지 않고서 신축, 증축, 개축, 수리하는 사람이 있다. 특정 수리 사항은 건축허가 필요 사항이 있다. 무허가 침실 증축, 쪽방 하숙집도 있다. 특히 차고를 무허가 방으로 만들어 개조하는 사람이 있다. 단독 주택을 다세대 주택으로 불법 개조해서 세를 준다. 그리고 건축 허가는 Hotel로 받은 후 훗날 일부 방을 무허가 Apart 로 개조해서 용도를 변경하는 경우도 있다. Motel 건축 중에 하루 빨리 돈을 벌기 위해서 완공 허가 이전에 장기 입주자와 계약을 하는 경우도 있다.
이런 경우에 무허가 주거용 건물 임대 계약 자체가 무효이므로 계약을 집행 할 수 없다. 임대 계약이 무효이므로 “체납” 임대료를 지불 안 해도 되고, 건물주가 입주자한테 퇴거 통고를 보낸 것 자체가 무효이며, 주거 환경 상태가 나쁜 것이 시정 될 때 까지 거주할 수 있고, 무허가 건물도 임대료 조정법에 적용받는다.
시청에서 수리하라는 시정 명령을 받은 후에 입주자가 이사를 나가야 할 때는 이사 비용도 지불해야 된다. 건축법과 지목법은 공공 혜택을 위한 법이다. 건축법, 지목법 위반, 주거 상태가 열악한 생활환경 부동산을 임대 주는 것이 불법이므로 체납된 임대료 징수를 못한다. 입주자가 임대료를 지불하지 않고서 계속 거주 할 수는 없지만 수리 할 때 까지 열악한 상태의 합당한 임대료를 지불하면서 거주할 수 있다.
무허가 주거용 건물이 건축 법 위반이 되었을 때에는 체납된 임대료를 받을 수 없다는 법의 목적은, 건물주가 불법적 또는 무허가 건축하는 것을 중단 시켜야 된다는 목적이다. 무허가 건축물은 건강과 안전에 위험하므로 건축 법규를 준수하도록 만들자는 것이다. 무허가 건물 수리를 위해서 임대료를 Escrow에 입금 시키는 “임대료 예취 (REAP)”에 귀속 하도록 할 수 있다. 시청에서 시정 명령을 했는데도 준수가 되지 않고 지속되면 부당 영업행위가 된다.
차고를 방으로 개조 :
차고를 방으로 개조한 무허가 주택에서 한 식구가 4 년을 거주했다. L.A. 시청에서 1989 년에, 불법 사용 중단 통고를 했다. 건물주는 1991 년에 입주자 상대로 퇴거 소송을 했다. 입주자는 임대 장소가 사람이 거주 할 수 없는 상태이며 L.A. 시 “주거 안정 조례 (LARSO)" 위반 이라고 주장했다.
법원은, L.A. 시 조례에서, 건물주가 불법적 또는 무허가로 증축해서 수입을 갖는 것을 중단시켜야 한다는 것이 법의 목적이다. 입주자는 임대료 지불 의무가 없다. 무허가 건물 임대 계약은 무효다.
지목법에서 입주자한테 세를 줄 수 없으며, 계약 당사자는 임대 계약을 집행 할 수 없다. 그러므로 건물주는 체납된 임대료 징수를 못한다. 입주자는 임대 건물을 건물주한테 반환 해 주어야 된다. 그러나 건물주가 입주자한테 이사 비용을 받을 때 까지 계속 거주할 수 있다. 시 정부의 시정 명령 또는 다른 법률 위반으로 주택 수리를 위해서 입주자를 퇴거 시킬 때에는 이사 비용을 지불해야 된다.
Hotel 방 일부를 Apart로 불법 개조 :
과거 240 동 Hotel 건물 방 일부를 무허가 Apart로 개조한 사건이 있다. Hotel 방 147개 를 55 동 Apart로 불법 개조했다. 부엌에 화덕(range)은 있었지만 환풍 배출구 (vent)가 없고, 화장실은 공동 사용, 물 공급이나 세면대, 침실 방 문, 화재경보기도 없고, 다른 시설들도 건축법에 위반되었기에 보건소에서 사용 불가 통고를 받았다.
건물주는 입주자한테 체납된 임대료 지불을 요구하면서 퇴거 소송을 했다. 법원은, Hotel을 무허가 Apart로 개조했기에 임대 계약이 무효이다. 체불된 임대료를 받을 수 없고, 계약금도 반환해 주어야 된다고 판결했다.
무허가 단독 별채 건물 :
한 부동산에 본채와 분리된 별채가 있었다. 별채는 무허가이고 침실이 2개 있었다. 무허가 별채는 불법 건물이며 시청에 임대 건물로 등록되지 않았다. 입주자는 2004 년에 월 $890을 지불했다. 새 구입자는 변호사였다.
새 구입자는 입주자한테 월 임대료 $1,475, 다음 해에 $1,585, 그리고 2006 년에는 $1,685을 지불하라고 요구했다. 건물주는 입주자한테 30 일 퇴거 통고를 주었다. 2006 년 11 월 8 일에 L.A. 시청에서 불법 건물, 무허가 주거용 사용 목적이라는 딱지를 주었다.
법원은, 임대 자체가 불법이며 이 별채는 임대 조정 규제 대상이다. 과거에 과다한 임대료 초과 징수한 $25,575을 입주자한테 환불하고 변호사 비용을 지불하라고 판결했다.
임대 건물 자체가 무허가라고 해서 임대 조정 규정 예외 적용 또는 퇴거에 제한을 받는 것이 안이다.
무허가 건축, 무허가 사용 ;
새로 건축 중인 Motel 방을 5 년간 임대 계약했다. 공사 완공 허가가 없었다. 공사 완공 후에도 여러 건축법 위반으로 시정 명령을 받았다. 입주자 손님이 건축법 위반 된 것을 알고서 체납된 임대료 지불과 임대 계약 취소를 요구했다. 법원은, 임대 계약이 무효이므로 계약금 $3,000 환불과, 체납된 임대료도 징수 못한다. 단, 입주자를 퇴거 시킬 수 있다고 했다. 훗날 공사 완공 허가를 받았다. 건축 완공 허가를 받지 않은 임대 주택에 대해서 체납된 임대료를 지불 할 의무가 없다. 그리고 입주해 있는 방은 건물주한테 되돌려 주어야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
