입주자 권리 (2)
주거 건물 입주자는 임대료를 지불 할 의무가 있다. 건물주는 임대료를 받는 대가와 동시에 사람이 거주하며 생활할 수 있는 상태로 관리해야 된다. 열악한 생활환경이면 안 된다.
표준이하 건물, 위생법, 건축법 및 기타 법률 위반은 열악한 상태이다. 예로서, 무허가 건축, 증축, 수리도 포함된다. 즉, 생명, 건강, 재산, 안전과 복지에 문제가 있으면 안 된다. 간접흡연 피해도 안 된다.
건물주의 법적 관리 의무 위반 때, 입주자의 권리는 ;
(1) 입주자는 결함을 수리할 권리가 있다. 한 달 임대료에서 수리비 공제를 1 년에 2 회에 걸쳐서 할 수 있지만 건물주한테 수리 필요 통고 의무가 있다. 그러나 입주자가 합당한 통고를 안 주고서도 계속 거주하면서 임대료를 수리비에서 공제 했다면 법 절차 위반이므로 공제 할 수 없다. 하지만, 통고 절차 위반을 했어도 입주자는 생활환경 보증 위반 또는 건물주가 퇴거를 시켰을 때에는 부당한 “보복” 퇴거를 주장 할 수 있다.
(2) 입주자는 퇴거와 함께 미래 임대료 지불 의무 없음.
(3) 입주자는 수리요구, 수리할 권리, 임대료에서 수리비 공제 또는 퇴거 또는 임대료 할인을 받아서 계속 거주 할 수 있다.
(4) 열악한 환경에서 발생한 실제 손실 배상
(5) 건물주 보복 행위 때는, 보복 행위 보상과 퇴거 방어.
(6) 건물주 계약 위반, 특정 의무 불이행 보상, 무단 침입, 관리와 법률 준수 위반, 공공시설 (utility) 차단 또는 제공 거절
(7) 사고 후 미 복구
(8) 건물주가 전기, 수도같은 공공 비용을 지불하지 않으므로서 공공 “스비스“가 차단되면, 입주자가 지불 한 후 임대료에서 공제
(9) 임대 계약에서 건물주 수리 의무에 대해서 입주자한테 권리 포기 또는 입주자가 수리 하도록 한 것은 공공 관습법 위반
(10) 수리가 끝난 후에 과거 입주자한테 우선적으로 재 입주 통고를 해야 된다. 입주자는 통고를 받은 날로부터 10 일 이내에 소유주한테 재 입주하겠다는 통고를 해야 된다.
사건 예 :
토목기사 면허자가 단독 주택을 구입 했다. 구입 후에, 목재를 부식하게 만드는 마른 곰팡이 (dry rot) 피해 수리를 한다면서 건축 허가 신청을 했다. 실제는 증축과 재단장 목적이었다.
집 뒷 마당에 방 2 개 증축, 2 층으로 증축, 4 개의 방을 주거용으로 변경, 집 기초에 접근하지 못하도록 은폐, 집 기초 틀을 만들었다. 화재 발생 시에 건물 내 "화재 차단 벽" 이 없었다.
시청 검사원은 공사 중단 통고를 했다. 30 일 지난 후에도 준수하지 않으므로 3 층 건물 전체를 철거하라고 명령했다.
법원은, 화재 발생 시에 다른 이웃으로 화재가 퍼져 나갈 위험과 소유주의 주택에도 공공에 대한 상당한 안전 위험이 있다. 건물주한테 민사상 벌금 $150,000과 변호사비, 기타 경비 $875,000을 지불하라고 판결했다. 소유주는, 공사 중에 입주자가 없었기에 변호사 비용 지불은 잘못이라고 항의했다. 고등법원은 확정 판결했다. “거주” 뜻은, 건물 안에 거주하는 사람 뿐 만이 안이라 건물 가까이의 건물도 포함되므로 화재 차단벽이 없는 것은 이웃 주택에도 영향을 준다.
사건예; 미성년자가 공동 소유 지역에서 간접흡연 피해로 천식에 걸렸을 때에, 소유주는 민폐 관리 의무 위반에 해당된다.
사건 예 : Apart 입주자가 주거 환경이 나쁘다면서 임대료 지불을 거절했다. 화장실 마루바닥에 구멍이 있고, 화장실 변기가 새고, 현관문 쪽 유리창이 없어서 천으로 가려 두었고, 부엌 마루 “리놀리움 (linoleum)” 바닥재는 방수가 안 되는 자재였다. 그리고 여러 법률 위반이 되었다. 입주자는 건물주한테 이러한 상태를 통고했지만 건물주는 어떠한 수리를 하지 않았다.
입주자는 이런 상태에서 임대료를 지불하지 못하겠다.
단, 수리가 된 후에 임대료 지불하겠다고 주장했다. 건물주는 입주자한테 3 일간의 퇴거 통고를 주었다. 입주자는 소송을 했다. 법원은, 건물주가 주거 생활 상태 보증을 위반 했을 때에는, 입주자가 거주하는 이상 합당한 임대료를 지불해야 된다. 그러나 거주 환경과 결함 정도가 어느 정도 나쁜 것인지, 어느 기간까지 지속 되었느냐에 따라서 할인 받을 수 있다고 판결했다. 때로는 열악한 환경인 경우에 임대료가 $-0- 가 되므로 과거 지불된 임대료를 환불과 수리가 끝날 때 까지 무료 임대도 판결한다.
사건 예 : 입주자가 입주 할 때부터 기존 보안 조치는 취소 또는 서면 상의 보안 조치를 제공해야 할 의무에 제한을 두고 있다. 그러나 범죄가 높은 지역에 경비원을 두지 않았을 때에는 관습적 보증 위반이다. 건물주가 입주자한테 경비원이 상주 할 것이라고 했지만 안했다. 아파트 입주자가 범죄로부터 보호 받을 수 있는 장치를 하지 않은 것은 보증 위반이다.
주거용 세 입주자한테 시정 통고 사본 제공 : 세입자는 정부 감독 기관이 건물주한테 주거용 건물 법률 위반 시정 명령 또는 통고를 제공 했을 때마다 소유자의 비용으로 다음 중 하나의 사본을 제공 받는다.
(1) 거주자의 건강과 안전에 영향을 미치고 건물이 표준 이하이거나 납 페인트의 한계를 위반한 통고.
(2) 주거법 규정 또는 주 건축 법규에 명시된 건물 기준, 규정 위반 또는 주거법 위반에 대한 검사를 한 후 집행 기관 명령서
(3) 집행 기관의 수리 결정 또는 철거
(4) 집행 기관의 시정 명령에 따른 건물 또는 철거 허가 발급.
단, 상가 부동산은 이러한 요구를 하지 않지만, 입주자는 조용히 즐길 수 있는 권리 또는 임대 계약 또는 불법퇴거 청구를 할 수 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
