보험에서 임시 생활비 지급 <2019 년 새 부동산 법 2>

보험회사는 화재 또는 자연 재해 발생 시에 보험 가입자한테 복구비용 지불 안하기 위해서 안간 힘을 쓴다. 임시 생활비를 지불 한 후에 영수증을 제시 안했다면서 허위 보험 청구라는 누명을 씌우는 경우도 있다. 최근 California 산불 피해자들이 보험회사로부터 임시 생활비를 받아서 거주하는 사람들이 있다. 여기에는 한인 피해자들도 많이 있다. 갑작스러운 피해로 보험회사에만 의존하지만, 보험회사는 가능한 돈 지불을 안 할려고 하니까 조심해야 된다.

2019 년에 시행되는 보험관련 법률과 기타.

SB 824 : 보험회사는 비상사태 선언 한 날로부터 1 년간 보험 가입 취소를 못한다. 보험회사는 보험국에 특정 화재 위험 정보를 통고해야 된다.

SB 894 : 주요 재해 피해자한테 주택 보험을 최저 24 개월 갱신 해 주어야 된다. 그리고 12 개월의 추가 임시 생활비를 지불하고 다시 주거지 및 기타 구조물 손실을 복구 하도록 해야 된다.

2019 년 1 월 1 일부터 새 법 (SB 894) 에 의해서, 주요 재해 피해자한테 주택 보험을 최저 24 개월 갱신 해 주어야 된다.

사건 예 :

1990년 12 월, 한 Palmdale 주택 화재는 훗날 방화로 판정되었다. 소유주에 의한 방화는 안이었고 인종 차별에 대한 방화였다. 보험회사는 임시 생활비로서 $10,000을 지불했다. 보험회사는 그 후에 독립된 보험 피해 감정사를 선임했다. 이웃 Motel에 방 2 개를 구해서 부부와 3 명의 애들이 거주했다. 훗날 Apart 를 구해서 입주 한 후에 침대 2 개와, 침구, 수건, T.V. 그리고 은행에 집 월부금 지불을 하다가 보니까 곧 $10,000 은 바닥이 났다. 소유주는 보험회사에다가 추가 돈을 지불 할 것을 요청 했지만 지불하지 않았다.

집 주인은, 복구비용 $40,000을 청구했지만 실제 복구비용은 $60,000 로 예상되었다. 소유주는 보험회사로부터 복구금 지불이 지연되자 보험 피해자를 위한 감정사 (public adjustor)를 채용한 결과 복구비용이 $87,000 이라고 했다. 보험회사가 선정한 담당자는 과다한 청구라면서, 변호사한테 사건을 의뢰했다. 보험회사는 집 주인이 방화했다고 주장했고, 보험 청구는 부풀려진 사기라고 주장했다. 그러나 보험회사의 다른 조사관은 이러한 증황을 말하지 않았다고 했다. 집 주인이 채용한 보험 피해 조사관은 집을 불태우기 위한 화재는 안이다.

집 주인은 보험회사로부터 받은 돈으로 motel 비용, 음식 구입비용을 현찰로 지불했기에 다른 영수증을 보관하지 않았지만 매일 사용 경비를 공책에 기재 했다. 왜냐하면 보험회사의 어느 누구도 이러한 요구를 하지 않았기 때문이다. 

집 주인이 채용한 보험 피해 감정사가 이런 사실을 알고서 영수증을 챙겨두라고 하기에 motel 이나 식당을 찾았지만 영수증 재발급 해 주지 않았다. 손으로 경비를 기재 한 것은 보험회사를 속이기 위해서 했든 것은 안이다. 그러나 보험회사는 법정에서 이러한 영수증 처리는 사기라고 주장했다. 이 사이에 Apart 월부금을 지불 못해서 퇴거를 당해서 지인 집에서 거주했고, 집 수리는 끝이 났지만 집은 은행으로부터 차압당했다. 

법원은, 보험회사는 고의적으로 지불 지연 했으므로 각 보험 가입자한테 $1,797,300 지불, 응징적 배상금 $5,000,000 그리고 변호사비 $1,193,533을 지불할 것을 판결했다. 보험회사는 항소했다. 대법원은, 피해자한테 승소 판결했다. 변호사 비용은 청구 액수의 40 % 만 받게 되었다. 방화 목적은 “이란” 혈통과 “인도” 혈통이 거주 할 때 부당한 대우에 대한 반감이었다. 결국 보험회사가 돈을 빨리 지불하지 않으므로 해서 주택은 차압당했다. 결국 변호사는 처음 주장한 액수에 대해서 40 %를 받았다.

SB 917 : 과거 법에서, 보험회사는 산사태, 흙탕물 토질 유실, 흙탕물 흐름 또는 쓰레기 더미 같은 것이 직접적 피해가 안이고 혼합된 간접적 피해는 주원인이 안이므로 보상 해 주지 않는다고 되어 있다.

새법은, 과거 법을 수정 한 것은 안이지만 산사태, 빗물과 함께 썪여서 내려온 산사태, 흙탕물에 의한 토질 유실 (mudslide), 흙탕물 (mudflow) 또는 쓰레기 더미가 혼합 되어서 간접적인 피해도 손실 보상에 적용된다는 명확히 규명했다.

AB 1772 : 보험 가입자는 화재 보험 약정에서 완전한 복구비용 수령 기간은 과거 24 개월에서 36 개월로 연장한다.

** 재정, 융자 조정 계약 외국어로 번역

SB 1201 :

과거 2009 년 융자 조정법에서, 모든 주택 담보 융자에 대해서 “최선의 융자 경비 계산서”를 융자 신청자한테 전해 주기로 되어 있지만 현재는 노인 상대 융자, 순수 재산 가치 비율로 지불하는 융자와 Mobile Home 융자에 대해서만 외국어로 번역하라는 것이 적용된다.

새 법은, 융자기관은 융자 조정을 위해서 한국어, Spanish, 중국, Tagalog, 베트남 언어로 흥정을 했을 때에는 이들의 언어로 된 융자 서류를 제공해야 된다. 최선의 융자 경비 계산서 (Good Faith Estimate) 뿐만이 안이라 융자 비용 견적 (Loan Estimate)과 융자 종결 경비에 대해서도 밝혀야 된다.

시행은 2019 년 1 월 1 일 부터

** 주택 검사원 Sprinkler 작동 검사

AB 2371 :

주택 검사원 또는 증명서를 받은 정원 “스프링클러“ 배관 검사원 (certified landscape irrigation auditor)에 의한 정원 물 절약을 위해서 검사를 요구한다.

(1)  정원 물 공급 조정 장치 (irrigation controller) 기계 결함 유무.

(2) 물 역류 방지 valve에서 물 분사기(nozzle)가 제대로 작동하는 가 (valve, pipe, sprinkler 분무 nozzle 작동 유무.)

(3) Sprinkler 물이 식물이 안인 건축물로 물이 유실되는 가, 물이 다른 곳으로 유실 되는가 , 지표면에 물이 고이는 곳이 있는가를 검사한다.

시행은 2019 년 1 월 1 일 부터

** 차압에 직면한 소유주 보호 (The homeowner Bill of Rights) 융자 조정

SB 818 :

차압에 직면한 주택 소유주 보호를 위한 융자조정법이 2012 년에 제정되었다가 2018 년 1 월 1 일에 만기가 되었다.

새 법은, 영구적으로 효력을 발생한다.

 차압을 등록하기 이전에 융자 조정이 허락되었을 때에는 차압을 못한다. 그러나 실제는 융자 조정 중인데도 차압을 당한 사람들이 많았다.

연방법에서는 120 일 이상 체납되지 않으면 차압을 시작하지 못하며 융자 조정 중에도 차압을 시작 못한다.

 융자 조정 합의 또는 Short Sale이 1 차 융자, 2 차 융자와 융자 보험회사의 합의로 수락되었을 때에는 차압 경매가 계류 중인 경우에는 차압을 취소해야 된다.

 채무자가 융자 조정 담당자 한 사람과 대화를 원할 때에는 은행 직원 한 담당자와만 연결할 수 있도록 되어야 한다. 그러나 소규모 은행은 여기에 적용되지 않는다.

 체납 과태금 또는 융자 조정 신청비 무료

 채권자의 수혜자, 담보 등록 기록에서 채권자를 대행하는 사람 이외의 사람은 차압을 시작 못한다. 채권자 은행 또는 융자 servicer는 차압에 필요한 모든 서류가 정확하다는 확인 증명을 보장해야 된다. 이를 위반하면 $7,500 의 벌금이다.

 채무자와 직접 전화 또는 대면 시에, 채무자의 재정 상태 그리고 차압을 막을 수 있는 상태를 파악 한 후 30 일 이후에 체납 등록을 할 수 있다.

 은행은 채무자한테 체납 등록 (NOD)을 하기 이전에, 채무자는 융자 지불 약속 어음 (Promissory Note), 담보 증명서 (Deed of Trust), 과거 월부금 지불 기록, 그리고 채권자가 다른 사람한테 권리 이전 한 경우에 관련된 서류 검토를 요구 할 수 있다는 것을 전하기 이전에는 체납 등록을 못한다. 적은 은행은 여기에 해당되지 않는다.

 차압 경매 연기 : 차압 경매가 최저 10 일 이후로 연기가 되었을 때에는 은행은 새 경매 일자를 5 일 이내에 서면통고 해야 된다.  과거에는 이런 통고를 안 한 은행들이 많았다.

 채무자에 대한 법적 권리 : 채무자는 은행의 법률 위반 시에는 채무자 권리 보호를 위해서 개인적인 소송을 제기 해서 은행이 시정을 하도록 할 수 있다.

시행은 2019 년 1 월 1 일 부터

김희영       김희영 부동산 (951) 462 - 1070