3 일 퇴거통고에는 주말, 공효일 제외 <2019 년 새 부동산 법 3>
** 3 일 퇴거 통고와 퇴거 고소장 답변서 제출 시간에 주말, 공휴일 제외
AB 2343
과거 법은, 건물주가 입주자 임대 계약 위반으로 퇴거 소송을 진행 할 때에, 건물주는 먼저 입주자한테 “3 일 내 위반 수정 또는 퇴거 (3-day notice to cure the violation or vacate)" 통고를 주어야 된다. 이 3 일에는 주말, 공휴일이 포함되어 있기 때문에 건물주는 이를 악용해서 입주자가 금요일 또는 토요일에 ”위반 시정” 통고를 받으므로서 위반 사항을 시정하거나 또는 변호사를 찾아서 퇴거 답변이나 항의를 할 수 있는 시간이 부족해서 퇴거 방어를 못하도록 만들어 퇴거를 당하게 만드는 것이 현실이다.
새법은, 법정 공휴일, 토요일, 일요일은 3 일 이내 시정 통고에 해당되지 않는다. 그리고 건물주가 보낸 퇴거 고소장에 대해서 입주자가 답변하는 시간을 통고 받은 날로부터 5 일 이내에 답변을 해야 하는데, 이 답변 기간 5 일에도 법정 공휴일, 토요일, 일요일은 5 일에 포함되지 않는다.
시행 2019 년 1 월 1 일부터
사건 예 :
퇴거 통고에서 3 일 이내에 계약 위반 준수 또는 퇴거하라는 통고를 금요일에 받도록 만들어서 입주자가 3 일 이내에 계약 위반 준수를 못해서 지방법원에서 퇴거 판결을 받은 후에 고등법원에서 입주자가 승소한 사건을 보게 되면, 3 일 이내에 계약 위반 시정 또는 퇴거를 받았을 때에 시간이 없어서 지방법원으로부터 패소 당하는 중요성을 알게 된다.
입주자가 1999 년에 임대 계약을 했다. 계약서에는, “건물주는, 어떤 사고에 의해서 입주자, 다른 입주자 또는 제 3 자의 개인적 손상, 동산 또는 어떠한 재산 피해 보호를 위해서 보험에 가입해야 된다. 보험 비용은 입주자가 지불한다. 소유주와 입주자는 임대 계약을 준수해야 한다. 위반 시에는 입주자에 대한 ”징벌“ 또는 임대 계약을 취소할 권리가 있다는 것에 합의 한다”. 고 임대계약이 되었다.
건물주는 입주자한테 2014 년 2 월 18 일 금요일에 “3 일 이내 시정 통고” 를 보냈다. “보험 가입을 증명하지 않으면 퇴거”하라는 통고였다. 주말에다가 월요일은 “대통령 날” 인 법정 공휴일이었다. 이 사이에 보험 가입을 할 수가 없었다. 대부분의 건물주들은 퇴거 통고를 금요일 또는 토요일에 받도록 한다. 시정 할 수 있는 시간을 안 주기 위한 것이다. 주말에 변호사를 찾지도 못한다. 입주자는 2014 년 2 월 18 일 화요일까지 보험 가입을 못했다. 입주자는 2014 년 2 월 21 일에 보험을 구입했다. 건물주는 2014 년 2월 26 일에 퇴거 소송을 법원에 접수 시켰다.
입주자는 고소장 답변서에, 임대 계약에서 입주자 보험 가입의무 위반은 중요한 것이 안이다. 임대 계약을 대다수 준수 했는데도 건물주가 정직하고 합당한 협의를 고려하지 않은 것은 건물주 잘못이다. 이것은 건물주의 보복 행위이다. 과거 15 년까지 이러한 권리를 요구하지도 안했으므로 건물주의 권리를 포기한 것이라고 주장했다.
지방 법원은, 임대 계약서 “징벌 조항”에 의해서 계약 위반은 중요한 문제다. “3 일 이내 시정 통고” 이후에 보험 가입한 것은 증거로서 관련성이 없다. 임대 계약 위반을 했기 때문에 정직하고 합당한 협의 주장은 안 된다면서 소유주 승소 판결을 했다.
입주자는 고등법원에 항소 했다. 건물주는, 법조문과 임대 계약에서, 계약 위반 시에는 “3 일간 시정 통고”를 주므로 서 퇴거 시킬 수 있다. 보험 가입을 요구 했는데도 안한 것은 계약위반이라고 주장했다.
법원은, 건물주가 입주자 임대를 취소시키고 퇴거를 시키는 징벌은 합당하지 않다. 보험은 입주자 보호를 위한 것이다. 입주자가 보험에 가입을 안 함으로서 건물주한테 어떤 피해가 없다. 중요한 위반이 안이므로 입주자한테 퇴거를 하도록 판결된 지방 법원 판결을 번복 판결한다고 했다. 작은 잘못을 과격한 징계로 퇴거를 시킬 권한이 없다. 퇴거 절차법에서는, 임대가 끝이 났을 때에 소유주가 다시 방을 찾이 할 수 있다는 것이다. 퇴거 절차법에는 임대 계약 불이행이나 계약 준수에 대한 규정을 안했다. “중요한 위반“ 이란 것은 ”큰 계약위반“을 말하는 것이지 기술적이거나 하찮은 위반은 집행 할 수 없다.
임대 계약서에, “어떠한 위반“ 이라는 것은 건물주 혼자 판단에 의한 것이므로 해당이 안 된다.
예로서, 건물주가 방 검사를 위해서 언제든지 입주자 방을 방문 할 수 있다고 계약 된 것을 입주자가 허락하지 않았다고 해서 임대 계약을 위반 한 것이 안이다.
보험 가입은 돈과 관련이 없는 사항이다. 입주자가 보험 가입을 안 한 것은 중요한 위반이 안이다. 이것은 하찮은 위반이다. 보험은 입주자의 혜택을 위한 것이지 건물주에게 혜택이 있는 것이 안이다. L.A. 시청 정책은, “계약의 자유와 시장 경제에 원칙”을 두고 있다. “임대 조정 관리 부동산 (LARSO)”의 목적은, 저 소득층들이 거주 할 수 있는 임대 주택 찾기가 어렵기 때문에 저 소득층 임대 주택 부족을 충족시키고 저소득층 상대로 과다한 임대료 증가에 대한 보호를 해 주자는 것이다. 법적으로도, 합당한 사유가 없으면 입주자를 퇴거 시킬 수 없다. 실수가 안인 분명한 의무 위반이라야 한다. 도시의 주거용 임대 계약에서는, 제아무리 자유의사에 의해서 분명히 합의 된 명확한 계약이라고 하더라도 도시 주거 임대 계약에서는 적용되지 않는다. L.A. 임대 주택 규제법도 여기에 해당된다.
왜냐하면, 건물주와 입주자 사이에는 입주자가 흥정을 할 수 있는 힘의 균형이 깨져 있다. 이것이 도시의 주거용 임대 자유 시장 조직에서 발생 된 것이다. 상가 입주자는 흥정을 할 수 있는 힘의 균형이 있지만 주거용 임대에서는 이러한 힘이 없다. 입주자가 흥정을 할 수 있는 힘이 없기에, 건물주의 일방적인 징계 조항은 건물주한테만 혜택이 있을 뿐이다. 중요한 문제의 위반이 안이고 “어떠한 계약 위반” 이라는 것은 집행 할 수가 없다. 정부 정책에도 위반이 된다. 징벌 적으로 퇴거를 시키는 것은 가능한 피해야 된다. 합당하게 징벌을 피할 수 있는 기회를 감안해야 된다.
3 일 이내에 시정하라는 통고는 퇴거 조건이 충분히 충족되었을 때에만 통고해야 된다. 이 사건에서는 3 일내에 보험 가입하라는 것을 위반 했다고 해도 중요한 의무 위반에 해당이 안 된다고 판결했다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
