Condo, 주거 관리협회 (HOA) 규정위반 벌금
Condo 또는 단독 주택 단지 내에 주택 관리 협회 (HOA)가 있는 곳은 공동생활 규정을 준수해야 된다. 남의 간섭 받지 않고 살려면, HOA가 없는 단독 주택에 거주해야 뱃속이 편안하다. 개인에 따라서는 협회 규정 준수가 공포의 대상이 될 수 있다.
HOA 규정 위반 종류는, 공동 관리 지역 내 불법적 행동, 이웃을 괴롭히거나 불쾌감 조성, 소음, 잘못된 경보음, 주거 공간을 영업용 사용, 단기 임대 제한, 세입자 위반, 건축, 집안 내 건축 변경, 쓰레기 처리, 위생, 빨래, 마약이나 독성물질, 주차, 물품 하역, 출입 제한, 차고 문 닫지 않은 것, 선전물 및 간판 부착 규제, 애완동물, 잔디 관리, 인도, 교통질서, 소유주 집 열쇄 보관, 물 절약 위반, 개인 신상 정보 요구에 불응하면 딱지를 받는다.
심지어는, 장미나무를 많이 심은 것이 설계기준 위반으로 법정 비용만 $70,000 소요하고 패소 당한 후, 결국 은행으로부터 차압당한 사건도 있다. 4 feet 높이 담을 세웠는데 HOA에서 약간 높다면서 벌금을 부과했다. 직장 월급에서 벌금에 부과된 돈을 인출 해 나갔다는 사건도 있다. 눈이 오면 눈을 치운 후에 운전을 할 수 있도록 되어 있다. 소유주는 허리가 안 좋아서 눈을 치우지 않았다. HOA는 하루에 $500의 벌금을 부과한 것이 결국 $50,000이 되었다.
화재 위험 사유로 사생활 간섭 문제도 있다. HOA에서 콘도 주인 방의 책과 침실에 비치된 서류, 오래된 옷가지가 화재에 위험하니 청소를 명령했다. 그 후 HOA는 시청 건축과 검사원과 소방서에 화재 위험물질을 검사 해 달라면서 고발했다. 이들은 아무런 화재 위험 물질을 찾지 못했다. HOA는 이들 검사 결과에 대해서는 아랑곳하지 않고서 또 다시 화재 위험 청소를 하라는 편지를 보냈다. 협회가 패소 당했다.
잔디를 관리하지 않고, 쓰레기통을 도로 앞에 가지런히 놓지 않았고, 체납된 특별세 위반 시에는 구속력이 없는 중재 재판을 받는다고 계약되었다. 지방 법원은, 구속력이 있다면서 HOA 승소를 판결했다. 고등 법원은, 한쪽은 “구속력이 없는” 중재 결정으로 알고 있는데 한쪽은 “구속력 있는” 중재 판결로서 법원 확인 판결을 받을려고 시도한 것은 잘못이라면서 HOA 패소 판결을 했다.
HOA 규칙 위반 집행 절차 :
HOA마다 관리 규정 위반 집행절차가 약간씩 다르지만 일반적인 순서는 이렇다.
먼저 규정 위반 통고를 한다. 일정기간 이내 시정명령 통고를 한다. 시정이 안 되었을 때에는 벌금을 부과한다. 때로는 규칙 위반 심의 위원회에 출두하라는 출두 통고를 한다. 심의 위원회 출두 통고를 보낸 날로부터 15 일 이내에 위반 신문 공청회를 한다. 규칙 위반 신문 심의회 시에는 개인이 직접, 대리인이 출두 또는 서면 제출을 할 수 있다.
협회 집행부 모임이 안인 경우에는 대리인을 선정하여 보낼 수 있다. 신문 심의 위원회 결정 통고를 위반자에게 보낸다. 위반에 따라서, 벌금, 투표권 박탈, HOA 위반에 대한 시정을 한 후에 저당 설정, 부동산에 HOA 법률 위반에 대한 등록을 한다.
계속해서 위반을 했을 때에는 계속 심의를 하고, 그기에 따른 벌금이 추가 부과된다. HOA가 법원을 통한 재제를 할려면 먼저 중재 심판 청구를 한다. 그리고 법원을 통한 소송도 한다. 부동산을 판매할 때는 자기 몫에 대한 벌금액수를 구입자에게 밝혀 주어야 한다. 협회 위반을 규정에서 등록할 수 있다고 했을 때에는 등록을 한다.
중재 심판 :
HOA와 시비가 있을 때에는 먼저 다른 해결 방법을 시도 한 이후에 법원에 소송을 할 수 있다. 변호사의 도움을 받을 수 있는 권리가 있으며 비용은 회원 개인이 부담한다.
HOA 벌금 이자 :
HOA에 따라서는 $25 ~ $50의 벌금을 부과한다. 협회비 체납, 체납금 이자, 연체 과태금, 협회 규정위반 벌금 이자는 12 % 이다. 적정 변호사 비용 및 경비를 징수 한다.
부동산에 저당 설정이 되고 개인한테도 청구한다. 즉 부동산과 개인 공동 책임이다. HOA 저당 차압 절차는, 은행이 담보물 차압하듯이 법원 차압이 안인 담보권에 대한 개인적 차압 절차를 택한다. 재산세 체납 징수와는 차이가 있다.
협회비 체납 액수가 $1,800 이하는 협회에서 소액 재판 청구를 할 수 있다. 만약에 체납 액수가 $1,800 이상인 경우는, 관리 협회 이사장은 특정한 조건 하에서 차압 할 수 있다. 특정 조건은; 경매일 30 일 이전에 관리 협회 이사 회의에서 50 % 이상 찬성이 되어야 한다. 만약에 소유주가 저당 설정 또는 차압 이전에 중재 재판 또는 다른 방법에 의한 중재 결정을 요청 했을 때는 협회는 이를 수락해야 된다.
만약에 협회가 차압을 했다고 하더라도 소유주는 차압 된 후 90 일 이내에 재 환수권이 있다. 그러나 년 중 1~2 주 부동산 사용권리 소유주 (time-share)를 위한 목적으로 개발된 부동산에 대해서는 이 법이 적용되지 않는다. 이것이 재산세와 부동산 공동 관리 협회비 체납에 대한 징수 법률이다. 하지만 차압에 직면한 사람이 돈을 지불 못하고 있을 때는 지불 안하더라도 이 비용은 부동산에 귀속된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
