주택을 상가로 변경
주택을 상가 지목으로 변경 해 두면 부동산 가치가 2 배 이상 상승될 수 있다. 때로는 상가 조건을 맞출 수 없기 때문에 오히려 구입자 찾기가 어려워서 판매가 어려울 수 있다. 주택이 상가로 변해졌지만 곧 바로 상가로 사용할 수 없는 경우가 허다하다. 집을 상가 건축법 요건으로 만든 후 업종에 맞는 사용 허가를 받아야 된다. 이런 요건을 갖추기 위해서는 이웃집 한 채 또는 몇 채를 구입해야 상가 요건에 부합 시킬 수 있다. 그렇지 않고서는 상가로 구입한 주택을 주택으로만 사용해야 된다.
지목 변경 방법은 지방 정부가 일방적으로 변경 시키는 경우가 있다. 그리고 부동산 소유주가 시청 건축과에 지목 변경 신청 후 허락을 받아서 지목을 변경 시킬 수 있다.
정부가 주택을 상가로 지목 변경 :
시청에서 지목을 변경시키는 것은 주변 환경 변화 또는 환경 변화가 예상 될 때에 공청회를 통해서 지목을 변경한다. 1900 년 ~ 1950 년대에 주택으로 건축했지만 세월과 함께 교통량, 행인 증가, 통행량이 많은 새 도로, 로선 변경 또는 주변이 상업지역으로 개발됨으로서 주택 환경으로는 부적합 한 곳이 있다.
시청에서 이런 지역의 기존 주택이나 땅을 상업지목으로 변경 해 둔 것을 볼 수 있다.
예로서, L.A.의 윌셔 도로 인근 핸콕팍 일대가 1920 년 ~ 1940 년대에는 주택 단지였다. 그러나 1950 년경부터 윌셔 도로가 상업지역으로 변화되자 일부 주택 소유주는 시청에 상업 지목 변경 신청을 해서 지목변경 또는 시청에서 자발적으로 주택을 상업지목으로 변경했다.
가끔은 교통이 복잡한 번화가에 오래된 주택을 볼 수 있다. 이런 옛 주택 건물에 구멍가게, 보험회사, 변호사 사무실, 치과같은 사무실이나 사업체 간판을 걸어 둔 곳도 볼 수 있다. 교통이 번잡한 도로 선상에 옛날 주택을 판매한다는 팻말도 볼 수 있다.
물론 상가로 변경이 안 되어 있는데도 옛집을 구입해서는 불법적으로 영업 간판을 걸어 둔 곳도 있지만 시청 또는 이웃으로부터 제제를 당하게 된다.
한 변호사가 오래된 집을 구입해서는 시청 허가도 없이 불법적으로 변호사 사무실로 사용했다. 주택 단지 분할 규정에는 주택 단지에서 영업활동을 못한다는 규제 조항이 있다.
그리고 지목법 위반이다. 이 변호사는 1985 년에 이웃과 시청으로부터 소송을 당해서 $650,962을 배상한 사건이 있었다. 주택 지목에서 영업 활동을 못한다. 주거용으로만 보존 되어야 한다.
오래된 집이 상가 지목으로 변경 된 것을 구입했지만 당장에 상업용으로 사용 할 수 없는 현실에 실망하는 사람이 있다. 왜냐하면 건축법에서 주거용과 상업용 적용 기준이 다르기 때문이다.
상가 지목으로 변경된 집을 구입했다면, 상업 지목 내에서도 어떤 특정 사업체, 용도에 따라서 다른 건축허가 요건을 조사해야 된다. 새 건축법, 장애인법, 소방법, 역사 유적지 규제도 점검해야 된다. 특히 주택과 상가 진입로 (driveway), 부동산 경계선으로부터 건축물 사이의 공간 확보 거리 (setback), 토지 면적 요구사항, 장애인 법, 소방법이 주택과 상업과는 다르다. 이런 경우에는 옛 주택을 구입했지만 당장에 영업 활동을 할 수가 없다. 심지어는 건축 허가 기록이 없는 경우도 있을 수 있다.
진입로 (Driveway) :
주택 진입로는 일직선, 폭이 16 feet 이면 충분한데도 상업용은 일직선으로 30 feet 폭을 요구할 수 있다. 일직선으로 차 2 대 출입 폭이 안 되면 입구와 출구는 다른 통로를 만들어야 된다. 다른 통로를 만들기 위해서는 이웃집을 구입해야만 진입로 해결이 된다. 물론 주거용 지목 종류와 전면 도로 구분에 따라서도 더 큰 간격과 면적을 요구 할 수 있다.
주차 수 : 단독 주택 주차는 차고에 보통 2 대 또는 3 대를 주차한다. 그러나 상업용은 상업 용도에 따라서 주차 면적을 많이 요구함으로 주택 대지 면적이 상업용으로 부적합 할 수 있다.
부동산 경계선에서 건축물 사이 공간 확보 (Setback) :
땅 경계선에서 건축 할 수 있는 공간 확보 거리가 주택과 상가는 거리 간격이 다르다. 주택은 상업용 공간 거리 간격으로 맞추기가 어렵기에 이웃 주택을 구입해야 면적 확보가 될 수 있다.
대지 면적 :
주택의 한 필지 면적이 일반적으로 최저 5,000 SF 또는 그 이상이 되어야만 한다. 물론 주택 지목에 따라서도 다르다. 어떤 곳은 상가 대지 면적을 최저 10,000 SF. 또는 20,000 SF 면적 이상이라야만 상가로 사용 할 수 있다. 비록 과거 주택을 상가로 변형시켜서 사용하지만 최저 면적이 과거에는 10,000 SF 이었는데 현재는 20,000 SF 이상을 요구하는 곳도 있다. 예로서, 과거의 주택을 현재 식당으로 변형해서 합법적으로 운영하지만, 새 구입자가 식당이 안인 사무실 또는 다른 용도로 변형해서 사용 할 때는 20,000 SF. 이상이라야만 사업체 허가를 승인을 해 줄 수 있기 때문이다.
역사 유적지 :
건축 형태, 과거 어느 유명인이 거주 했는가, 정원, 현재의 상태, 건축 자재 등이 역사적 보존 가치가 있는 지역이냐 또는 건물이냐에 따라서 지방정부, 주 정부, 연방 정부의 역사 보존 지역으로 지정된 곳도 있고, 당해 지역의 유적 보존 위원회 심의를 거쳐야 되는 건물도 있다. 역사 유적지로 된 건물과 정원은 수리, 관리에 있어서도 규제를 받는다. 수리를 하기 이전에 지방정부로부터 수리 허가서를 제출하고 수락 된 후에 수리를 할 수 있다.
오래된 집이 상가 지목으로 변경되었더라도 상가로 활용할 수 있는가를 세심히 조사해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
