주거 입주자 보상 한계 계약
주거용 건물주와 입주자 간에 시비가 발생하면 재판소로 간다. 일반적으로 건물주가 입주자한테 불법행위를 한 경우에는 건물주가 패소 당하게 된다. 주거용 임대 법은 입주자 보호법이지 건물주 보호법이 안이라고 생각하면 된다. 건물주가 입주자와의 소송 분쟁에서 입주자한테 지불할 피해 금액을 적게 지불하기 위해서 임대 계약서에 배상 금 지불 상한 액수를 기재해 두고 있다. 즉 입주자가 $1백만 달러 보상을 받을 수 있는데도 임대 계약서에 건물주가 입주자 피해 보상금으로 $1,000 까지만 배상 해 준다는 임대 계약을 법원이 인증 해 주고 있다. 입주자는 주의해야 된다.
악덕 주거용 임대 건물주 들이 있다. 입주자 보증금 갈취, 임대료 인상 통고 잘못, 입주자 상대 공갈 협박, 법에서 허용한 그 이상의 임대료 징수, 건물주가 입주한다고 거짖 말을 한 후에 옛 입주자 퇴거 시키고 새 입주자 선정해서 돈을 올려 받는 행위, 임대 사업 철회한다고 시청에 가짜 신고하고서, 월부금을 제때에 지불했는데도 고의적으로 우편물을 늦게 받고서는 체납되었다고 퇴거, 과거 입주자 퇴거를 위한 장난 질, 근거 없는 엉터리 퇴거 소송도 빈번하다.
입주자 의무는 임대료만 잘 지불하면 된다. 건물주는 임대료 받은 대가로서 수리, 사람이 생활 할 수 있는 합당한 장소를 제공하고, 관리해야 된다.
임대 건물주라고 해서 세입자를 인격적으로 대우도 안 해주고, 천대하고, 집 없는 천사같이 깔보는 경우도 있다.
입주자는 여기에 맞대응을 한다. 임대 건물이 사람 생활에 부적합, 표준 이하의 주거 상태, 무허가 불법 건물, 약속 위반, 보증금에서 부당한 경비 공제, 건물주 보복과 행패에 대한 법정 다툼이 빈번하다.
입주자가 소송에 휘말려서 패소 판결을 당해 본들 입주자한테 경제적 능력이 없기 때문에 큰 액수의 배상 판결은 아주 더 물다. 입주자의 가장 마지막 피해는 퇴거만 당하면 된다.
하지만, 건물주가 패소를 당하면, 입주자에 대한 피해 보상금 액수는 수십만 또는 수백만 달러 피해 보상을 하라는 판결이 있다. 건물주의 모든 재산이 날라 갈 수 있다.
실제로 한인 Apart 건물주가 입주자와의 소송에서 몇 백만 달러씩 피해 보상 판결을 받은 사례가 있다.
최근에는, 건물주가 이러한 거액의 배상 판결을 피해 나가기 위한 방법을 사용한다.
임대 계약서에, 시비가 발생했을 때에 건물주가 배상 해 주어야 할 액수와 변호사 비용 지불 액수에 상한선을 결정해 두는 것이다. 이제는, 입주자는 이러한 법정 보상 상한 액수에 대해서 계약을 하면 안 된다.
최근 한 사건에서, 임대 계약서에, 변호사 비용 지불을 할 때에는 최고 한계 액수를 결정 해 둔 계약에 근거해서 집행 할 수 있다는 판결이 있었다.
주거용 임대 계약서에, 건물주와 입주자 상호간 합의에 의해서 “승소자에게 “적합한” 변호사 비를 지불한다. 만약에 법정 소송이 제기 되었을 때에는 승소자가 사건과 관련 된 모든 경비는 $500, 변호사 비용은 $750 까지로 제한 한다.“고 계약되었다.
Apart 건물주는, 입주자가 $1,050 이 체납되었다면서 퇴거 소송을 제기했다. 건물주는, 입주자 퇴거를 시키기 위해서 “3 일 이내에 체납된 임대료를 지불하든가, 퇴거”하라는 통고를 했다. 퇴거 고소장에는, 임대 장소 반환, 체납금 지불, 입주자가 임대 취소가 된 후 에도 계속 거주함으로서 발생한 경제적 피해, 임대 계약 위반에 대한 벌금, 변호사 비용과 기타 경비를 청구했다. 입주자는 건물주의 모든 청구에 대해서 동의하지 않는다고 반박했다.
지방법원은, 입주자한테 승소 판결을 했다. 임대 계약서에 “적합한” 변호사 비용 상한 액수가 $750 로 되어 있는 것은 집행 할 수 없으므로 취소한다. 건물주는 입주자한테 $12,375 을 지불하라고 판결했다. 건물주는 항소했다.
고등법원은 번복 판결을 했다. 법원은, 승소자에 대한 비용 청구를 제한 할 수 있는 법이 없기 때문에 임대 계약서에 기준을 두어야 된다. 법 조항에 명시되어 있지 않을 때에는 계약서에 의한 집행을 해야 된다. 분명하고 명백하게 계약이 되어 있을 때에는 계약서에 의한 집행을 해야 된다. 일반 계약 원칙에 따라서 임대 계약에 있는 변호사 비용 항목을 준수해야 된다.
계약서에 2 가지 또는 3 가지의 해석을 할 수 있는 경우에는 애매모호 한 문제가 발생한다. 그러나 이 임대 계약서에는, 변호사 비용 항목에서, 승소자에 대한 “적합한” 변호사 비용은 $750까지가 합당한 것으로 인정한다고 분명히 기재되어 있다. 입주자는, “적합한 비용" 이란 단어가 합당 한 것이 안이라고 주장했다.
법원은, 적합한 비용이란 것에 상한선을 두었기 때문에 애매모호한 뜻으로 작성 된 것이 안이다. 계약서의 뜻에는 2 가지가 있는데 하나는, ”적합한 비용“이고 또 하나는 $750 이하이다.
계약 당사자는, 자기들이 계약한 분명한 뜻에 구속력이 있다. 법원은, 법 조문에서는, 상호간에 합의한 항목을 준수하라는 것이지 배상비용 최고 상한선에 대한 계약을 말한 것이 안이라고 판결했다. 이제는, 입주자는 이런 계약서에 서명을 하면 피해를 당하게 되므로 주의가 요망된다.
때로는 주거용 임대 건물주와 입주자 사이에 시비가 발생 했을 때에 입주자들이 소액재판 (small claim)을 활용한다. 이 소액 재판에서는 변호사를 대동해서 법정에 출두 할 수 없지만 변호사와 상담을 할 수 있다. 그러나 소액재판에서 항소를 했을 때에는 변호사 비용 최고 액수가 $150 또는 $1,000 만 허용한다.
한 사건에서, Condo 입주자가 건물주 상대로 계약 위반 청구에 $10,000, 변호사 비용 $850을 청구했다. 소액 재판에서, 건물주는 입주자한테 $2,047 을 지불하라고 판결했다.건물주는 일반 법원에 항소했다. 법원은, 건물주가 입주자한테 $1,560 달러, 변호사 비용 $10,373 을 지불하라고 판결했다.
건물주는 고등법원에 항소했다. 법원은, 입주자 변호사 비용 $10,373 이 안인 $150을 지불하라고 판결했다. 아주 특별한 문제가 발견되었을 때에는 소액 재판 승소자에 대한 변호사 비용은 $1,000 이 상한선이다.
변호사들은, 주거용 건물주와 입주자 소송 사건을 쉽게 수임 했었다. 왜냐하면, 승소자에게 변호사 비용을 지불하는데다가 상당히 큰 액수의 배상금을 받을 수 있기 때문이다.
또, 주거용 임대 건물주는 부동산을 소유하고 있기 때문에 피해 보상 액수를 받아 낼 수 있었다. 이제는, 변호사도 임대 계약서의 변호사 비용 조항을 재 검토 할 필요성이 있게 되었다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070
