먼저 이자율의 종류를 살펴 볼 필요가 있습니다.
크게 고정이자, 변동이자가 있고 그 안에 또 다시 고정이자는 30Y, 20Y, 15Y, 10Y 이 있고 변동이자는 1Y, 3Y, 5Y, 7Y, 10Y 가 있다고 보시면 됩니다.
하나 하나 설명을 드립니다.
보통 가장 많이 하시는 것이 30Y FIXED, 15Y FIXED, 7Y ARM 같습니다.
1. 30Y FIXED 는 30년 만기 동안 이자율이 변하지 않는 것입니다. 대체로 보면 15Y FIXED, 7Y ARM 보다 이자율이 높습니다. 변하지 않는 다는 것은 장점일 수 있지만, 과연 30년 동안 같은 집에서 계속 사시는 분이 몇 분 계실까요?
2. 15Y FIXED 는 15년 만기 동안 이자율이 변하지 않습니다. 이자율은 30Y FIXED, 7Y ARM 비교하여 제일 낮습니다. 그럼 누구나 15Y FIXED 를 할 수 있을까요? 첫째, INCOME 이 무척 좋아야 합니다. 30년 나누어 내실 것을 15년에 모두 나누어 내시니 당연히 INCOME 이 좋은 신 분들이 가능하십니다. 기간이 ½ 이니 30년과 비교해서 매월PAYMENT 가 2배가 되지 않을까 생각하실 수도 있지만 사실은 그렇지 않습니다. 약 1.5 배 정도 차이가 납니다. 예를 들면300,000불 융자를 30년 고정에 4.25% 정도 받으시면 약 월 1,500 정도 PAYMENT 나옵니다. 그 중에 500불은 원금이고 이자가1,000불 정도 보시면 됩니다. 보통 30Y FIXED, 15Y FIXED 가 0.750~0.875% 차이가 난다고 볼 때, 15Y FIXED 3.375% 하면 2,126불이 나오니 약1.5배 정도 내시는 것입니다. 하지만 15Y FIXED는 2,126불 중 원금이 처음 대략 1,300불, 이자가 826불 정도 이니15Y FIXED 의 강점은 원금을 빨리 많이 갚고, 이자를 적게 낸다는 것입니다.
3. 7Y ARM 은 30Y, 15Y FIXED 의 중간 이율보다 조금 높습니다. CA의 경우 보통 이사 주기가7년 이내라고 보면 괜찮은 선택이라고 볼 수 있습니다. 7년 동안30Y FIXED 보다 낮은 이자를 내시다가 7년 안에 이사를 가시면 분명히 이득이 됩니다. 하지만 8년째 부터는 어느 정도 RISK 가 분명히 있습니다. 하지만, 지금부터 8년 후 즉 2025년 이자율을 예측은 사실 불가능하고, 그때 만약에 변동이자율이 10% 가 넘으면 어떻게 될까요? 변동이자율에는 CAP 이 보통 있습니다. 현재 적용받은 현재 이자율에서 보통MAX 5.000% 상승할 수 있습니다.
무엇이 나에게 가장 적합할 지는 본인의 형편과 상황에 맞추어 현명한 판단을 하셔야 할 것입니다.
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