오늘 9월 20일 연준의 기준 금리 발표가 있었다. 결과는 기준 금리 동결로 5.25 - 5.5%를 유지하였다. 시장에서 예상했던 대로 된 것이다. 다만 올 해 안에 다시 한번 기준 금리가 올라 갈 것인가? 아니면 이대로 동결되었다가 내년에 내려갈 것인가? 모두 주목하고 있는 상황이다. 연준의 제롬 파월 의장은 아마도 연내 금리 추가 인상의 여지를 남겨둘 것이라는 반응이 지배적인 의견이다. 이와 같은 기준 금리의 흐름에 따른 모기지 이자율은 2주 연속 좀 내려가다가 지난주 다시 올라 현재 7.18%(30년 고정금리 기준)을 보이고 있다. 하지만 시장에서 실제 반영되는 이자율은 이 보다 더 높은 7.5 - 8%의 이자율로 모기지 론을 받아야 하는 것이 현실이다. 최근 몇 년간의 이자율을 비교해 볼때 받아 들이기 어려운 이자율이다. 이제는 이자율이 5% 대만 되면 좋겠다고 다들 아우성이다. 현금이 충분치 않아 다운페이먼을 많이 못하는 경우 거의 집 사는 것을 포기하고 관망하고 있는 것이다.
이 시점 캘리포니아 오렌지 카운티를 중심으로 한 부동산 가격은 어떠한가? 대부분 이 지역에 사시거나 관심있는 분들은 알다시피 부동산 가격은 꾸준히 올라가고 있다. 아직도 이 지역에 집을 사시려는 분들은 많은데 ,작년과 비교해도 매물이 3/2정도로 줄었으니 당연한 결과이다. 오렌지 카운티 평균 sales price 가격은 8월 기준 $948,000 작년 동월 대비 5.4% 올랐고, 특히 한인들이 좋아하는 얼바인의 경우 평균 가격이 $1,420,000이면 이것은 작년 동월 대비 9.4% 가 오른 가격이다. 오렌지 카운티 한인 타운이라고 일컫는 플러튼의 경우 평균 가격은 $967,500 이고 7.8% 가 작년 동월 대비 오른 가격이다. 각각 이 가격은 부동산 가격이 가장 높았던 2022년 4월의 가격에 육박한 가격대이다. 앞으로도 더 가격을 오를 것이라는 것이 이 지역 부동산 전문가들의 대부분의 전망이다.
미국 전체를 보더라도 4% 정도가 작년 동월 대비 부동산 가격이 올랐다. 이것은 오렌지 카운티 지역 뿐만 아니라 타 지역 그리고 타 주 역시도 매물 부족 현상을 공통적으로 갖고 있다는 사실의 반증인 것이다. 신규 주택이 많이 건설되고 있지만 수요를 따라오기에는 역 부족인 듯 하다. 기존 집의 경우 낮은 이자율에 모기지를 갖고 있어 특별한 경우가 아니면 집을 팔기가 부담스러운 것이다.
오렌지 카운티 지역 부동산 특징을 다시 한번 보도록 하자. 올해 1월, 2월 만 해도 집이 리스팅에 올라가면 30일 이상 걸려야 판매가 되었고 리스팅 가격보다 낮은 가격에도 판매가 되었지만 4월부터는 그 양상이 달라지고 있다. 이전과 같이 15-20일 사이에 집이 나가고 있고 이제 리스팅 가격 밑으로는 오파를 넣어도 수락될 가능성이 매우 낮은 것이 현실이다. 최근 부에나팍 콘도가 $775,000에 리스팅 되어 $830,000에 오파를 넣은 대도 떨어 졌다. 플러튼과 얼바인의 경우 집 상태가 좋은 로케이션이 좋은 경우 리스팅 가격으로는 사기 어려운 것이 지금의 시장 상황이다. 이자율이 이렇게 높은에도 불구하고 cash offer 및 다운페이를 많이하고 론을 받는 수요층이 두꺼워서 좋은 매물만 있다면 얼마든지 좋은 가격에 부동산이 잘 팔리고 있다.
앞으로 이런 현상은 오렌지 카운티 지역의 경우 지속될 것으로 예상하고 있고 이자율이 6 ~ 5% 대로 안정화(?) 되면 수요자들은 더 몰릴 것으로 보인다. 반면 한인 커뮤니티 비즈니스의 경우 팬데믹 이후 위축되어 그 당시로의 회복이 더디고 앞으로 미국 고용과 경기도 어려워질 가능성이 있어 집을 구매하고자는 분은 좀더 현실적인 방안이 필요하다고 생각된다. 본인의 인컴대비 무리한 집을 사기 보다는 가격대를 조금 낮추거나 지역의 범위를 넓히거나 55세 이상의 경우 55세 이상이 거주하는 타운으로 알아 본다거나 하는 것이다. 아직 오렌지 카운티를 중심으로 자녀를 키우거나 직장생활을 하고 있고 비즈니스를 하는 경우 먼 곳으로 이사가거나 타주로 가기고 어려운 터라 각자 계획했던 구상보다 다운 사이징된 수정 계획이 필요한 때이다. 또한 인컴이 왠만큼 높아도 첫집을 사는 경우 다양한 다운페이먼 보조 프로그램도 있으니 알아보고 혜택을 받기 바란다. 융자를 하는 경우 향후 2-3년 내에는 재융자가 가능하다는 희망이 있긴하지만 그래도 최소한 높은 이자율을 최소 2년은 감당할 수 있는 인컴 소스는 갖추고 있어야 한다.
만약 이 글을 보시는 한국에 거주하는 분이 있다면 아직 까지도 30-40% 다운을 하면 미국 거주자와 유사한 이자율과 조건으로 투자용 부동산을 융자받아 구매 할 수 있기 때문에 어찌보면 지금과 같이 경쟁이 치열하지 않은 시장의 상황을 역으로 이용해 보는 것도 좋은 기회를 잡을 수 있을 것으로 본다. 미국 부동산은 앞으로도 매년 4% 이상의 가격 성장을 가져올 것 이기 때문이다.
