2023년은 팬데믹을 고스란히 3년을 지나 보내는 기간입니다. 2019년 말 부터 시작한 팬데믹은 2020년 3월 미국의 경우 모든 비즈니스를 셧다운하고 집 밖을 나가지 못하는 우리 인생에 겪어 보지 못한 초유의 경험을 한 시기입니다.
이 기간을 지나면 대부분 인생에서 처음 겪는 개인적인 경험도 있었고 국가적인 사회적인 새로운 환경과 마주치며 지나와야 했다. 가족 또는 주변 가까운 분의 사망 소식도 접하게 되었고 갑작스런 실직 및 셧다운으로 직장을 잃고 비즈니스 문닫는 일이 너무나도 평범한 일이었습니다.
어려운 시기인 만큼 미국을 포함한 전 세계에서 국가가 나서 백신을 보급하고 건강을 지켜줌과 동시에 보조금을 통해 생계와 비즈니스를 유지할 수 있도록 지원해 주었고 그덕에 건강을 잃지 않는 한 지금까지 살아 남아 2023년을 보내고 있다고 생각합니다. 2020년 초기만 해도 언제 백신이 나올지.. 이러다 전 세계 인구의 1/3은 죽는 것이 아닌가 하는 공포가 엄습하기도 하였던 것이 사실입니다.
하지만 현재 미국 및 세계 경제의 모습은 어떤가? 지난 2년간 많은 베니핏을 누린 만큼 2022년 2분기 부터 연준의 기준금리 인상과 더불어 어려가지 경제의 모습이 여기저기 바뀌고 있다. 우선 인플레이션의 폭등으로 모든 물가는 너무 높아져 생활비가 엄청나게 많이 들어가는 고통을 겪고 있다. 또 모두 관심있는 주식, 부동산 시장이 특히 변화가 뚜렸한데, 2023년 초 주식은 바닥을 모르고 아직 내려가고 있고 부동산은 이자가 낮다고 비싸게 산 부동산의 가치가 계속 내려가고 있다. 또 언제 사는 것이 가장 적기인지 알 수 없는 상황이 되었다. 모기지 이자율이 너무 높아 첫 집을 장만하고자 준비하고 있던 일반 소시민들은 아직 엄두를 못내고 있습니다.
이 와중에도 2023년 부동산을 구매하고 내 집을 마련해야 한다면 기본적으로 준비할 사항이 무엇인지 점검해보고 특히 융자를 받기 위해서는 무엇을 챙겨야 되는지 알아보고자 합니다.
내 집 마련을 위해서는 첫째 다운페이먼을 충분히 준비해야 합니다. 현재 이자율이 6.5% 정도가 되기 때문에 다운페이먼을 적게하면 월 페이먼도 많이 내야할 뿐만 아니라 전보다 DTI(Debt to Income)가 - 자신의 인컴에서 빚(주요 월 페이먼)이 차지하는 비중 - 높아져 융자를 조금 덜 받게되기 때문입니다. 다운페이먼을 20% 이상 한다면 PMI라는 개인이 내야할 모기지 보험을 안내도 된다는 유리한 점이 있습니다.
둘째, 크레딧 관리를 잘 하셔야 한다. 미국에서 크레딧은 돈입니다. 부동산 뿐만아니라 자동차 등 몫 돈이 필요한 물건을 살때 크레딧이 좋으면 저렴한 이자로 페이먼하며 쉽게 물건을 살 수 있고 크레딧 한도도 많이 높아진다. 모두들 미국에서 개인에게 돈을 빌리는 것이 얼마나 힘든지 알고 있지 않는가? 모기지 융자에서도 크레딧에 따라 융자를 못받을 수도 있고 받더라도 크레딧 점수가 낮으면 높은 이자를 내야 합니다.
세째, 텍스 보고를 충실히 하거나 뱅크 어카운트 관리를 잘하셔야 합니다. 일단적으로 W2로 인컴을 받은 분들은 투명하게 택스 보고를 하게되어 해당 사항이 없을 수 있지만 추가 수입이나, 특히 자영업자의 경우 임의로 비용을 공제하고 소득 보고를 하는 경우가 많은데 부동산을 구입할 계획이 있는 경우 최소 2년간을 충분히 세금 보고를 하시기 바랍니다. 부득이 세금 보고가 어려운 경우라고 비즈니스와 개인 어카운트를 잘 구분하여 관리하고 인컴이 뱅크 어카운트에 잘 드러나 있도록 하는 것이 융자에 절대적으로 유리합니다. 인컴을 캐쉬를 갖고 있다가 사용한 경우는 전혀 인정받지 못합니다. 심지어 캐쉬로 갖고 있는 자금은 다운페어먼도 할 수 없습니다. 요즘 늘어난 equity 를 갖고 Line of Credit 등 2nd loan을 받으려고 하는 분들이 많은 이 역시 인컴 증명이 있으면 보다 저렴한 이자율로 받을 수 있는 기회가 많이 있습니다.
오늘은 2023년 지금의 현재 경제 상황에 따른 모기지 융자의 기본적인 준비사항에 대하여 알아 보았고 융자는 자신의 처한 상황에 따라 다양한 프로그램이 있으므로 자세한 개인 케이스는 상담 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
