오늘은 요즘 집을 사기 어려운 상황에서 어떻게 하면 좀더 경쟁력을 갖추고 집을 살 수 있는지 하드머니 론을 활용한 구매 젼략에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
3월 중순 연준의 기준 금리 인상을 기준으로 모기지 이자율은 이미 2월에 1% 정도 상승하더니 그 이후로 다시 1% 정도 상승하여 이제 5% 가까이 되었습니다. 정말 론을 받아 부동산을 구매해야 하는 buyer 입장에서는 보통 부담이 커진 것이 아닙니다. 더구나 부동산 가격은 떨어지지 않고 여전히 경쟁이 치열하고 over price로 오퍼하지 않으면 집을 살 수 없는 상황은 지속되고 있습니다.
이런 상황에서 불가피 집을 사야하는 상황이고 원하는 투자 부동산 매물이 나온 경우 어떻게 하면 경쟁력을 갖추고 집을 살 수 있을 지 알아보고자 합니다. 경쟁력있는 집을 사기 위해서는 소위 말하는 contigency를 모두 remove 하고 full cash로 산다면 가장 경쟁력이 있을 것입니다. 물론 충분히 경쟁력 있는 가격으로 오퍼를 한다는 가정에서 입니다. 가격 경쟁력이 어느 정도 있다면 셀러는 컨딘션시가 없거나 론을 받더라고 에스크로 기기간이 최대한 짧은 것을 선호합니다. 일반 컨포밍 론의 경우 21- 25일 정도 걸리고 Non-QM은 30일, FHA/VA 론의 경우 45일은 설정해야 안전합니다. 하지만 이자율이 다소 높더라도 하드머니 론은 사용한다면 14일 정도에 론이 클로징이 되어 소위 cash 오퍼와 다름없는 경쟁력을 갖추게 됩니다.
여기서 말하는 하드머니론은 한국에서 말하는 소위 사채를 말하는 것이 아닙니다. 어떤 고객은 오해를 하여 내가 사채를 써가며 집을 살 생갹은 없고 잘못하면 내 집을 날리는 것이 아니냐고 하시는 분들도 있는 데 이것은 미국 하드머니 시장을 오해해서 하는 말씀입니다. 미국 하드머니 마켓은 양성화 되있고 법적으로 보호받고 있어 일반 랜더나 뱅크와 같이 안전하게 사용할 수 있습니다. 물론 개인이 론을 해주는 경우도 있으나 대부분은 private lender로 승인을 받은 기관에서 융자를 해주는 것입니다.
하드머니 론은 론을 받을 때 준비해야하는 복잡한 서류를 요구하지 않습니다. 집의 equity 를 보고 융자해 주은 것으로 보통은 1-3년 정도 기간으로 론을 받지만 6개월이 지나면 pre paid 패널티가 없어 6개월에서 1년 정도 단기로 사용하고 상환한다면 크게 부담이 가지 않습니다. 크레딧이 좋고 LTV가 낮은 경우 7.0% 정도이고 높아도 10% 정도면 융자가 가능합니다. 또는 융자 기간 동안 이자만 낼 수도 있어 페어먼 부담도 줄일 수 있습니다. 터무니 없는 이자율을 받고 이자를 한달만 연체해도 집을 넘겨버리는 그런 무시 무시한 사채 융자가 아닙니다.
따라서 하드머니 론을 사용하여 융자를 14일 내에 복잡한 서류 준비 없이 받을 수 있다면 오퍼 경쟁에서 유리한 고지를 일단 선점 할 수 있는 것 입니다. 특히 융자를 받아야 하는 상황이고 더구나 컨포밍론으로 진행할 준비가 안 되어 있다면 고려해 볼만 합니다. 그리고 집을 산 후 6개월 이후에 융자 서류를 준비해서 재융자를 낮은 이율로 다시 받으면 됩니다. (미리 자신의 상황이 어떤 프로그램으로 재융자를 받을 수 있는지 알아보는 것이 중요함). 대략 30% 정도 다운 페이먼이 가능하다면 하드머니 론으로 경쟁력을 갖추고 집을 보다 유리한 조건에서 딜을 할 수 있습니다. 그래서 플릿핑 투자에 하드머니 론을 많이 사용하는 것입니다.
집을 사려는 사람은 여러가지 다른 조건에서 경쟁을 해야하고 셀러는 자신에게 가장 유리한 조건의 buyer에게 집을 주려고 합니다. 여러가지 시행 착오로 딜을 성공하지 못하고 이번에 반드시 성공하고 싶다면 하드머니 론은 한번 시도해 볼 만한 옵션입니다. 부동산 전문가들은 올해 그리고 내년 까지도 이와 같은 시장 상황이 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 실 구매자도 늘어가고 있지만 마땅한 투자 처를 찾지 못한 펀드들이 부동산 시장에 지속적으로 유입되고 있기 때문입니다.
부동산 구매에 실패한 분들은 본인의 조건이 얼아나 경쟁력이 있는지 잘 고려하시고 갖출 수 있은 경쟁력을 최대한 준비하여 다시 시도하시어 좋은 결과 있기를 바랍니다. 하드머니 론에 대해 궁금하신 사항이 있는 분은 전화 또는 이메일로 연락주세요.
홈페이지에 문의 하셔도 됩니다. www.pwmsocal.com
