오늘은 흔히들 이야기 하는 stated income loan에 대하여 이야기 하고자 합니다. 이제 까지 제 칼럼에서 conventional loan에서 conforming loan을 중심으로 원칙적인 융자 준비에 대하여만 이야기 하다보니 난 이런 준비가 되어있지 않고 현실적으로 준비도 어렵다는 분도 있으실 것입니다. 하지만 실망하지 않으셔도 됩니다. 모기지 융자는 다양한 랜더와 상품으로 다양한 조건을 갖고 계신 경우에도 융자가 가능합니다.
먼저 conforming loan이란 모기지 2nd market에서 Fannie Mae와 Freddie Mac이 각각의 가이드 라인을 갖고 랜더에서 판매한 모기지를 다른 조건없이 거래해 주는 것입니다. 따라서 랜더는 이 가이드라인에 적합한 모기지의 경우 리스크를 갖지 않게 되는 것입니다.
하지만 Non-conforming loan, 즉 스테이트인컴 론 상품은 2차 마켓에서 거래가 안되기 때문에 랜더 스스로 가이드 라인을 만들어 자신이 리스크 안고 모기지 융자를 해주는 것입니다. 따라서 고객 입장에서는 엄격한 가이드 라인이 아닌 각 랜더가 정한 조건만 갖춘다면 융자를 받을 수 있는 것입니다. 그중 대표적인 것이 bank statement loan 입니다. 그래서 흔히 stated income loan 이라고 부르는 것입니다. 모기지 industry에서는 Non-QM 이라고 부릅니다. Non-Qualified Mortgagae 라는 뜻입니다.
그럼 좀더 구체적으로 이런 종류의 융자 상품과 조건을 살펴보도록 하겠습니다. 이미 많은 분들이 이러한 종류의 모기지 융자를 받았고 현재 보유하고 계실 것입니다. 특히 비즈니스를 하시는데 여러 기타 사정으로 인해 tax return에 충분히 본인 및 사업체의 인컴이 보고되지 않은 경우 이 융자를 활용합니다. Bank statement loan 의 경우 말 그대로 bank statement 상의 디파짓과 비용을 보고 인컴을 산정하여 론 적합 여부를 판단하는 것입니다. 대개의 경우 self-employed 를 위한 융자 입니다. Bank statement의 경우 랜더에 따라 12개월 또는 24개월 personal 또는 business bank statement를 모두 사용할 수 있습니다. 심지어 어떤 랜더는 단지 3개월의 뱅크 스테이트먼으로 융자를 해주는 곳도 있습니다. 단 primary home에 한정되고 몇가지 조건이 따르게 됩니다. - 구체적인 케이스 상담은 연락주세요.
또한 이러한 론을 받기위한 준비사항 및 특징에 대하여도 말씀드리겠습니다. 이러한 론이 받기가 쉬어 보여도 이 또한 준비없이 진행하면 reject 되거나 시간이 많이 지체될 수 있습니다. 특히 새로 본인의 집 또는 investment property를 구입하기 위하여 론을 받을 때는 타임 라인이 중요하기 사전에 보다 새심한 준비가 필요합니다.
먼저 personal bank와 business bank를 잘 구분하여 사용하시기 바랍니다. 가능하면 현재 내시는 모기지 페이먼 또는 랜트비는 개인 구좌에서 나가면 좋습니다. 왜냐면 personal bank의 디파짓을 보통 100% 인정해 주지만 business bank의 경우 모두 인정받지 못 할 수 있습니다. 특히 파트너가 있는 경우는 당연히 모두 인정 받지 못합니다. 따라서 가능하면 personal bank statement로 융자를 받은 것이 유리합니다.
둘째, large deposit과 bank 간 transfer는 income 산정에서 제외 될 수 있습니다. 개인 구좌에서 지속적인 인컴이 아닌 경우 제외 될 수 있습니다. 따라서 이런 경우가 생기면 되도록 비즈니스 뱅크에서 들어오게 하시고 개인 뱅크에는 일정한 수입이 들어오게 하시는 것이 유리합니다.
세번제, bank statement income loan은 통상 이자율이 높고 비용이 많이 들어갑니다. 그리고 보통 6개월 정도의 reserve를 요청하니 bank에 충분한 잔고가 필요합니다. 따라서 모기지와 기타 페이먼을 지불할 능력이 있는 cash flow와 balance 를 보여주지 않으면 론을 받기 어렵습니다. 모기지와 기타 페이먼의 2.5배 정도의 bank 디파짓을 통상 요구하며 소유하고 있는 property가 있는 경우 더 많은 reserve 를 요구합니다.
네번째, 좋은 크레딧과 LTV는 이자율과 직결됩니다. 이 론의 경우 conforming loan 보다 이자율이 높기 때문에 조금이라도 좋은 이자률을 받기 위해서는 750점 이상의 좋은 크레딧을 유지하고 다운페이가 많을 수록 좋은 이자율을 받습니다. 보통은 25% 이상의 다운을 요구하며 680점 이상의 크레딧이 필요합니다.
이 칼럼이 도움이 되셨길 바라며 구체적인 상담이 필요하시면 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.
Daniel Park
Mortgage Loan Originator #1998004
213-703-3551
