최근에 VA Loan을 클로징 하였는데 이 케이스를 살펴보며 VA Loan 을 받기위한 준비사항을 살펴보고자 합니다. VA Loan 이란 현역 및 전역 군인을 위한 모기지 융자로 Veteran Affair에서 관장합니다.
CASE
Loan Amount : $1,160,000
Sale Price: $1,266,250
Appraisal Value: $1,160,000
LTV: 100%
DTI: 43%
Credit 807
VA Loan 으로 첫 집을 구매하였고 다운페이먼 $106,250을 하였으나 감정가 대비 LTV $100의 전형적인 VA Loan 이었습니다. Client는 self-employed였으며 따라서 2년간의 1040와 1120 tax return과 2021년 P & L 을 제출하였습니다. 펀딩 fee는 면제 받은 케이스였으나 통상 다운페이가 없는 경우 첫번째 론의 경우 2.3%, 5-10% 다운하는 경우 1.65%, 10% 이상 다운하는 경우 1.4% 지불하게 됩니다. VA loan은 모기지 보험은 면제 받습니다.
처음 이 케이스를 의뢰 받았을때 sales price는 $1,350,000 이었고 Loan amount도 $1,3500,000을 신청하였습니다. 하지만 감정가가 $1,160,000이 나오면서 구매 가격을 조정하였고 다운 페이먼도 일부 하게 된 것입니다. 이 집의 경우 작년 셀러가 판매하기 위해 감정을 의뢰했을 때 $1,280,000이 나와서 셀러 입장에서는 6개월 정도 시간이 지났고 셀러 마켓을 감안하여 자신있게 135만불에 시장에 내 놓았고 제 client 가 관심을 보인 것입니다. 하지만 우리 모두 감정 결과에 놀라지 않을 수 없었습니다. 정부가 보증하는 VA Loan의 경우 VA portal 에서 지정된 감정사 만을 이용하여야 하기에 생각보다 감정가가 매우 적게 나온 것을 볼 수 있습니다. FHA loan의 경우도 마찬가지로 정부 보증론은 일반 Conventioal 론 보다는 감정이 매우 엄격한 것을 알 수 있습니다. 따라서 다운 페이먼 없이 살 수 있는 VA Loan 이라고 할지라도 감정가 대비 100% 론이 나오기 때문에 요즘 같은 셀러 시장에서는 어는 정도 이 부분을 감안하여 다운 페이먼을 준비하는 것이 좋을 것입니다. 요즘은 일반적으로 감정가 보다 sales price가 높게 형성되어 있고 더구나 VA 와 같은 정부 보증론은 감정이 매우 까다롭기 때문입니다.
두번째 강조하고 싶은 점은 철저한 서류 준비입니다. 일반론보다 준비해야 할 서류가 많으며 언더라이터의 심사도 까다롭습니다. 따라서 VA 26-8957 을 기본으로 하여 Miltaryhome buyer counseilng 등 Loan Officer가 요청하는 서류를 바로 바로 제출하여 시간이 지체되지 않도록 하여야 합니다. 더구나 위 케이스와 같이 비즈니스를 하는 self-emlpyed의 경우 2년간의 개인 및 사업체 택스 리턴은 기본이고 당해년도 P&L 을 반드시 준비해야 합니다. 그리고 income은 통상 2년 평균으로 하며 Debt 을 산정하는 payment의 경우 PITI 이외 본인의 페이먼과 결혼한 경우 배우자 크레딧을 체크하여 가족 모두의 페이먼을 합산하게 됨을 유의하여야 합니다.
세번째 주의할 점은 너무 이자율과 비용에 민감하여 프로세싱 기간이 긴 C급 랜더에서 론을 진행하면 안됩니다. 미국에는 은행을 포함하여 수 많은 모기지 랜더가 있지만 그 규모가 업무처리 능력이 각기 다름을 볼 수 있습니다. VA loan의 경우 대부분 다운페이먼이 없거나 적은 경우가 많다. 따라서 감정 부터 인컴 증명 그리고 론 심사 기간 내내 매우 엄격한 심사 과정을 거칩니다. 따라서 가능하면 조금 이자율이 높고 비용이 더 들더라도 A 급 랜더에서 진행하는 것이 좋습니다. 특히 이것은 구매 융자의 경우 중요한 요인입니다. 자칫 업무 처리가 느리고 미숙한 랜더에서 진행하게되면 약속한 시간에 에스크로 클리징을 못해 패널티를 물거나 deal이 깨질 수도 있기 때문입니다. 이 케이스의 경우 사실 비용 절약을 위해 B급 랜더에서 진행하였는데 론서류 제출후 45일이 결렸습니다. 참고로 A급은 30-40일 정도면 클로징이 가능하며 C급의 경우 60일 이상 걸리는 곳도 많이 있습니다. 따라서 랜더 수준을 감안하여 클로징 일정을 여유있게 잡아야 합니다. 무조건 30일 안에 끝내야 하는 계약을 한다거나 무리한 요청을 하게되면 서로 심한 스트레스를 받게되고 서두르다 보면 일을 그르칠 수도 있다는 것을 명심하여야 합니다.
요즘 같이 집 사기가 어려운 상황에서 특히 다운페이가 적은 VA loan 같은 경우 셀러가 선호하지 않을 수도 있지만 융자 준비를 철저히 한다면 셀러 입장에선 cash던 loan이던 크게 상관이 없습니다. 성격이 불분명한 cash 보다 오히려 선호할 수도 있습니다. VA loan을 받아 집을 구매하기 원하는 분들은 미리 본인의 상황을 잘 점검하여 인컴에 맞는 loan amount를 정하여 론 오피서와 상의하고 집을 계약하기 전에 inspection은 반드시 contingency 넣는 것이 좋으며 home value 등을 가능한 철저히 알아보고 계약하는 것을 추천드립니다.
기타 VA Loan에 대한 궁금한 사항은 문의 바랍니다.
Daniel Park (NMLS #1998004)
MLO at PWM
213-703-3551
