오늘은 Homeowner Equity Loan을 한 사례를 중심으로 알아봅고자 합니다. 많은 케이스가 있는 것은 아니지만 한인 커뮤니티에서 비즈니스를 하시는 분들에겐 매우 유용하게 이용될 수 있는 융자입니다.
최근 사례를 중심으로 이 융자의 조건과 방법에 대하여 알아보겠습니다.
Loan amount : $400,000
Home Value and equity : $1,800,000
Income : No - retire, rental income form Korea, Pension
Purpose: business purchase
홈에퀴티론의 경우 본인이 소유한 집을 담보로 융자를 받은 것입니다. 따라서 tax return, 인컴, 크레딧 스코어, work history 등의 서류 및 확인 절차는 모두 생략되고 오직 감정만 하게됩니다. 처음 융자 상담 문의가 왔을때 당연히 cash out 리파이낸스를 제안드렸으나 tax return은 물론 bank statement 조차 준비할 수 없는 상황이었습니다. Tax 서류가 전혀 없다거나 인컴이 없는 것은 아니었지만 공교롭게 랜탈 인컴을 받는 property 의 계약이 만료되어 인컴이 들어오지 않고 있었고, 직장을 그만둔 상태였기 때문에 일반적인 재융자를 진행할 수 없었습니다. 다행히 pay off 된 집을 갖고 있었고 융자의 용도가 새로운 비즈니스를 구입하는 것인터라 일종의 커머셜 융자인 Home Equity Loan을 진행하기로 한 것입니다.
처음부터 이것은 일종의 Hard Monney Loan으로 이자율과 비용이 높고 단기간 융자를 받은 것으로 안내드렸고, 최종 7.75%, intereste only, 2년 융자 조건으로 론을 진행하여 loan application을 작성하고 1주일 만에 론닥에 사인하고 그후 3일 만에 클로징되어 funding이 완료된 케이스입니다. 간단한 절차의 감정만 있었을 뿐 서류에 대한 검증 절차가 생락되어 10일만에 모든 절차가 완료된 것입니다.
이 론은 이자만 내고 2년 후에 원금을 상환하는 조건입니다. 어떤 경우는 이자도 내지 않고 만기때 원금과 이자를 같이 낼 수도 있습니다. 다만, 미지급 이자에 대한 이자가 붙어 금액이 balloon payment이 발생할 것입니다. pre-paid 패널티는 6개월 까지 이며 6개월 이후 부터는 언제든지 패널티 없이 원금을 상환하면 되고 만약 2년 후에 계속 자금이 필요하다면 일반적인 주택융자로 재융자를 받거나 단기간 연장하여 커머셜 론을 다시 받을 수도 있습니다. 투자 및 비즈니스를 목적으로 자금이 단기간 필요한 경우에 본인 소유의 집에 일정 이상의 equity 가 있는 경우 진행해 볼 수 있는 융자인 것이다. 보통은 equity가 40% 이상으로 LTV 60% 까지 융자가 가능합니다. 이번 케이스는 1차 융자로 받은 것이지만 2차 융자로 받을 수도 있습니다. 다만 1차 융자 페이먼에 대한 인컴 증명이 필요합니다.
이 융자의 경우 다른 용도로 사용이 가능합니다. 예를들어 investment property를 구입하는 것에도 활용될 수 있습니다. 투자용 부동산을 구입하기 위한 다운페이먼을 만들기 위해 현재 거주하고 있는 집을 담보로 융자를 받을 수도 있고 다운 페이먼이 40% 이상 준비되어 있다면 나머지 비용인 sales price의 60% 정도를 이 론을 활용하여 융자받고 단기간에 판매한다면 비록 이자율이 높더라도 단기간에 상환이 가능하고 그만큼의 차익을 남겨 집을 팔수 있게되면 일종의 플립핑 론으로 활용 가능한 것입니다. 이 론의 장점은 위에서 말씀드린대로 크레딧 및 인컴 증명 등 복잡한 서류가 필요없는 터라 쉽게 융자가 나온다는 것입니다.
단기간 자금이 긴급히 필요하지만 모기지 cash out 융자가 어려운 경우 고려해 볼만 옵션의 융자 프로그램입니다. 자세한 사항과 구체적인 케이스는 문의 바랍니다.
Daniel Park
MLO (#1998004)
213-703-3551
