지난 칼럼을 통해 이자율의 원리와 비용에 대하여 살펴보았습니다.  현재 사장 최저의 이자율을 보이고 있지만 모든 분들에게 동일한 이자율이 적용되지 않는 이유를 살펴보았습니다. 이번 컬럼에서는 낮은 이자율 혜택을 누리지 못하는 또 다른 이유에 대하여 알아보겠습니다.   

먼저 모기지 상품입니다. 어떤 모기지 상품을 선택하느냐, 아니 선택이라기 보다는 본인의 property status에 따라 정해진다고 해야 더 맞는 얘기입니다. 본인이 거주하는 집인지 아니면 income property 인지에 따라 적용되는 이자율 및 비용이 다릅니다. 본인이 거주하는 집은 구매나 리파이낸스 할 때 랜더 입장에서는 리스크가 적기 때문에 – 어짜피 Primary owner property는 모기지 payment을 하는 만큼 집이 없은 경우 랜트비를 지불해야 하는 경우가 대부분임- 가장 낮은 이율을 적용합니다. 그 중에도 single house가 condo 보다 더 좋은 조건에 모기지를 받을 수 있습니다. 하지만 income property의 경우 본인 재정 상황이 나빠질 경우 본인이 거주하는 집보다는 랜트를 주고 있는 집을 처분하거나 페이먼을 연체 할 확율이 높기 때문에 리스크가 있다고 판단하여 좀더 높은 이자율과 비용을 부과합니다. 또한 리파이낸스의 경우 일반적인 rate/term 리파이낸스 보다는 cash out 리파이낸스가 좀더 이자율이 높습니다. 또한 HELOC(Home Equity Line Of Credit)은  Home Equity 에서 한도를 정하여 융자를 받는 상품인데 이 또한 이자율이 다소 높은 편입니다. 다만 이 상품은 이자만 내고 언제든 원금을 갚거나 10년 만기 때 일시 상환하는 것을 기본으로 합니다.

두번째는 본인의 크레딧 스코어 입니다. 모든 융자와 마찬가지로 모기지 융자도 크레딧 스코어가 매우 중요합니다. 따라서 집을 구매하거나 재융자를 계획중인 분들은 크레딧 관리에 신경을 쓰셔야 합니다.  가장 좋은 조건은 760 점 이상 크레딧 스코어를 갖고 계시면 최적의 이자율을 적용받습니다. 그렇다고 그 이하 점수에 터무니 없이 많은 비용을 부과하는 것은 아닙니다. 640점 만 넘으면 일단 모기지 융자를 받을 수 있는 기본 조건을 갖춘 것입니다. 사실 FHA 론 같은 정부가 보증하는 융자는 그 이하인 580점만 넘으면 3.5%만 다운하고 융자을 받을 수도 있습니다. 단, 500-579 점은 10% 다운이 필요합니다.  이와 같이 본인의 크레딧에 따라 론을 선택하여 신청할 수는 있지만 conforming론의 경우 크레딧이 높을 수록 융자 승인율이 높고 랜더 크레딧 등의 헤택을 받을 수 있어 유리합니다.  융자 기관에 론을 신청하기전에 free로 크레딧 리포트를 확인하시어 혹시라도 잘 못된 부분이 있는지 확인하시고 수정할 부분이 발견될 경우 간단한 사항은 직접 크레딧 에이전시에 리포트해서 수정할 수 있지만,  복잡하고 심각한 경우 크레딧 교정 전문가에게 의뢰하시어 크레딧을 수정하여 보다 좋은 점수를 받은 후에 론을 신청하기길 추천드립니다. 또한 참고로 모든 모기지 랜더는 borrower 및 co-borrower의 세  크레딧 에이전시 점수중 낮은 사람의 중간 점수로 크레딧 점수를 산정합니다. 가장 좋은 크레딧 점수로 하지 않는 다는 것을 유의하셔야 합니다.

세번째는 Tax Return 보고 입니다.  직장에서 W2를 받는 분이나 비즈니스를 하시는 self-employer 인 경우 모두 매년 Tax Return보고를 합니다.  융자 상담을 받고 융자를 진행할때 가장 고충이 이 부분입니다.  W2의 경우 거의 문제가 되지 않고 DTI(Debit To Income)를 쉽게 산정할 수 있어 명백히 융자 여부 및 한도를 쉽게 판단할 수 있지만, 개인 및 법인 비즈니스로 tax 보고를 하는 경우 본인의 수입과 tax 보고가 일치하지 않아 불이익을 받게되는 경우가 종종 있습니다. 만약 앞으로 수년내 집을 장만하거나 재융자를 받기 원하시는 경우 최고 2년간의 tax보고를 융자 받기 원하시는 금액을 계산하시어 그 금액 이상 융자가 나오도록 정확히 보고 하셔야 합니다. 예들들어 월 $5,000 수입이고 연 $60,000의 수입이 있다면 – 물론 self-employer 의 경우 profit기준임- 월 수입의 50%인 $2,500 이상 페이먼이 넘지 않아야 합니다. 여기서 유의할 것은 $2,500 페이먼에는 모기지 원금과 이자 이외에 property tax와 Homeowner Insurance 가 포함되며 그외 HOA, 자동차 및 크레딧 카드, 리볼빙 론 등의 페이먼을 포함한 금액입니다.  따라서 이 정도 수입은 대략 $400,000 정도의 융자가 가능합니다. 다만, 원금과 이자가 현재 낮은 이율은 기준으로 $1,700 그외의 페이먼이 $800정도 있다고 가정한 경우입니다.  이 경우 아마도 자동차, 크레딧 카드 등의 페이먼은 전혀 없어야 가능 할 것입니다. 이와 같이 본인이 생각하는 융자 금액과 본인 및 co-borrower 의 수입을 고려하여 최소한 2년간 tax 보고를 충실히 하시길 바랍니다. 이것이 모기지 융자를 받기위한 기본 조건입니다. 경우에 따라 Tax Return이 너무 적거나 없는 경우 stated income loan 이라고 하여 2년간의 bank statement를  제출하고 융자를 받는 경우도 있습니다만 이자율이 상당히 높습니다. 필요하다면 이렇게라도 융자를 받고 2년후에 tax return을 준비하여 재융자를 받는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

이상의 모기지 상품, 크레딧 스코어, Tax Return은 모기지 융자시 이자율과 비용을 좌우하는 중요한 요인들입니다. 본인에게 가장 적합한 융자는 반드시 License가 있는 MLO와 상담하시어 가장 최선의 선택을 하시기 바랍니다.

Daniel Park

Pacific Wholesale Mortgage

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