본인의 수입은 모기지 융자를 받기 위해 증명해야 하는 중요한 요소 중의 하나입니다.
한국의 부동산 담보 대출과는 다르게 미국은 부동산에 담보 설정 즉 Lien을 걸면서도 그외 여러 요인들을 살펴보고 융자를 해 줍니다.
특히 인컴은 앞으로 페이먼을 성실히 낼 수 있는 능력이 있는냐를 보는 Capability를 확인하는 것입니다.
그렇다면 얼마를 벌어야 얼마를 융자 받을 수 있을 까요? 이 칼럼을 보시고 나면 어느 정도는 내가 얼마나 융자를 받을 수 있을지 계산이 가능할 것입니다.
우선 인컴 증명은 Employment income과 Public assistance income 그리고 other income 세 가지로 크게 구분할 수 있습니다.
Employment income의 경우 wage를 받은 경우 최근 2년간의 W2, 최근의 pay stub 그리고 최근 2년간의 Tax return을 갖고 증명하면 되고,
self-employed는 최근 2년간의 개인 및 비즈니스 Tax return과 당해년도 최근 까지의 Profit & Loss statement와 Balance sheet를 제출하여 소득을 증명하면 됩니다.
다음으로 Public assistance income은 Retirement income, Alimony and child support, Disability benefits,
Social security benefits 등이 있는데 이 인컴을 인정 받으려면 향후 3년간 지속적으로 받을 것이라는 것을 입증하여야 합니다.
마지막으로 Other income은 커미션,
보너스, 배당금, 주식 투자금 등이 있는데, 이것은 2년 평균 금액으로 산정합니다.
랜탈 인컴의 경우 75%만 인정해 줍니다.
좀 복잡하지만 결국 이것은 랜더에서 계산하여 주기 때문에 상식선에서 알아두시면 되고 사실 중요한 것은 본인이 알고 있는 인컴에서 DTI를 어떻게 계산하고 얼마나 융자를 받을 수 있는가 입니다.
융자 심사를 할때 랜더에서 가장 중요하게 생각하는 요소중 DTI(Debt To Income)가 있습니다.
이 비율이 맞지 않으면 아무리 많은 수입이 있고 다운 페이를 많이 해도 융자가 나오지 않습니다. 다운 페이는 좀 작게할 수도 있고 크레딧 스코어도 낮아도 이자율을 좀 높이 받으면 되지만 DTI가 맞지 않으면 융자가 전혀 나오지 않습니다.
DTI는 PITI와 (모기지 융자를 받고 내는 페이먼 중 Principle, Interest, Tax, Insurance 의 약자)
기타 HOA, 자동차 페이먼,
학자금 융자,카드 페이먼 등 모든 월 페이먼을 합산하여 내야하는 금액의 총액을 인컴으로 나눈 비율입니다.
이 비율이 45%을 넘으면 안됩니다.
실무적으로 49% 까지 인정하거나 43%으로 제한하는 랜더도 있습니다.
대략 인컴대비 45% 정도면 융자가 가능하다고 볼 수 있습니다.
내가 내야할 모기지 페이먼과 기타 페이먼이 산정된 수입의 45%을 넘으로면 안되는 것입니다.
예들들어 인컴이 월 $6,000 인 경우 모든 페이먼을 합하여 $2,700 이 넘으면 안됩니다.
따라서 모기지 원금과 이자만 계산할 것이 아니라 집을 구매할때 property tax, homeowner insurance, HOA 가 얼마나 들어가는지 현재 자동차 페이먼이나 학자금 페이먼과 카드 페이먼을 얼마를 내고 있는지 잘 알고 융자를 신청하여야 합니다.
융자 신청시 인컴 대비 최대한의 융자금이 필요하다면 가능하면 모기지 페이먼 이외에 다른 페이먼을 페이오프 또는 최소화 하는 관리가 필요합니다.
만약 50만불 집을 구매하고 10만불 다운을 한다면 40만불 융자가 필요한데.
월 수입이 $6,000정도이면 40만불 융자가 가능할까요?
위에서 말씀드렸듯이 모기지 원금과 이자 이외에 비용이 얼마나 더 들어가는지 계산해 보아야 합니다.
어떤 고객의 경우 DTI 때문에 마지막까지 underwriter와 조정을 한 경험이 있는데,
HOA가 월 $380 정도되어 DTI가 좀 부족했고 융자 진행중 법인 카드를 발급하여 그 페이먼 만큼 융자 금액을 줄이게 되었습니다.
요즘은 단지 타운하우스나 콘도의 경우 HOA 페이먼을 무시 못하기 때문에 특히 유의 하셔야 합니다.
위 사례의 경우 40만불에 대한 월 원리금은 3.0% 30년 fix의 경우 $1,700 정도 되고 tax와 insurance 를 합하여 $600정도 된다면 $2,300정도 페이먼을 내게 됩니다.
이 정도면 월 $6,000 수입인 경우 DTI 38.33%로 충분하지만 HOA와 기타 페이먼이 $400 이상 추가되면 융자가 어렵습니다.
따라서 융자 시점에는 매월 내는 $100-$200의 페이먼이 상당히 큰 변수로 작용합니다.
그리고 융자 신청 후 펀딩 되기 전까지는 다른 금융 기관에 카드나 론 신청 그리고 자동차 구매나 리스를 신청하시면 안됩니다. 그만큼 융자금이 줄거나 융자가 reject이 될 수도 있습니다.
이 칼럼을 보신 분들은 이제 융자 신청을 하기전 이러한 부분을 직접 계산도 해보고 융자 전문가와 미리 상의하시어 본인이 원하는 집을 살 때 최적의 융자금을 받을 수 있도록 계획하시기 바랍니다.
융자 상담은 MLO License 가 있는 전문가와 반드시 상의하시고 진행하기 바랍니다.
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Daniel Park
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