위기의 상업용 부동산 시장
팬데믹 이후 재택근무 확산에 따른 공실률 증가와 인플레이션에 대처하기 위한 연준의 잇따른 금리 인상 등의 요인으로 건물 가치가 급락하면서 LA 다운타운 지역의 사무용 건물 시장이 큰 위기에 빠졌다고 여러 매체들이 잇따라 보도하고 있다. LA지역 사무용 건물의 매매가는 지난해 5월 기준으로 스퀘어피트당 412달러에서 237달러로 43% 급락했다. 같은 기간 거래 규모는 10억1,000만 달러로 5년 전 같은 기간에 비해 47% 감소했다.
오피스 빌딩 등 상업용 부동산 융자의 경우 5~7년 사이의 비교적 짧은 기간 내에 다시 융자를 해야 하는 만기가 도래해 건물 소유주가 재융자 추가 조건을 못 맞추게 되면 채무불이행 상황에 처하게 되고 이후 수순인 차압으로 이어질 것으로 예상하고 있다. 부동산 가치 하락으로 에퀴티가 증발한 소유주가 은행측이 제시하는 해결책을 맞추기는 매우 힘든 상황으로 가격 하락을 전망하고 있다.
2024년 연준이 이자율을 내리기 시작하면 부동산 시장이 변화될 가능성이 있다.
미국 경제는 2024년 1월말 현재 몇 가지 중요한 지표를 기반으로 상당히 흥미로운 국면에 서 있다. 핵심 개인소비지출(PCE) 가격 지수가 2% 수준으로 완만하게 안정되고 있는데 이는 물가 상승률이 연방준비제도의 장기 목표와 일치해 가고 있어 인플레이션 압력이 완화되고 있다는 의미로 받아들여지고 있으며, 전분기 대비 4.9%의 인상적인 GDP 성장률을 기록하며 활력을 보이고 있다.
이러한 배경 속에서 현재 기준금리가 5%를 넘는 상황이 지속되고 있기 때문에, 2024년에 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 있다.
높은 모기지 대출 이자율이 2024년에는 하향세의 새로운 변곡점을 맞이하게 된다면, 그동안 눌려왔었던 투자 부동산에 대한 수요가 증가될 전망이다. 최근 경제학자들에 대한 조사에서 단지 32%만이 향후 12개월 내에 미국이 경기 침체를 겪을 것으로 예상하고 있다. 이러한 낙관적인 전망은 투자 심리를 강화하고 부동산 시장에 대한 투자를 더욱 활성화할 수 있겠다.
Net Lease 부동산 시장은 1031 exchange 바이어가 지금 선택할 수 있는
탄탄한 부동산 으로 남아 있다.
오피스 빌딩을 중심으로 상업용 부동산 가격이 전반적으로 무너지고 있는 가운데 맥도날드, Chick-Fil-A 등과 같은 Corporate 세입자가 장기적으로 Net Lease계약된 부동산은 투자자에게 안정적이고 예측 가능한 현금 흐름을 제공해 주고 있는 이유로 여전히 1031 Exchange 를 통해서 부동산을 구입하시려는 분들에게 거의 유일한 선택지로 남아 있다. 거래량이 줄어 들고 매물도 적게 나오고 있는 가운데 투자율(CAP) 도 2023년에 비해서 높아졌다.
맥도널드와 칙필레이는 20년 코퍼레이션 리스에 투자율 4%초반대에서 거래되고 있다. 현재 구입가능한 맥도널드 코퍼레이션이 리스 계약된 한 매물은 20년 리스 중 16년이 남았고, CAP 4.16%이다. 이는 KIOSK 주문 시스템과 강화된 드라이브 스루를 갖춘 2,000 sqft 매장 모델이며, 가격은 187만불이다. 칙필레는 중부 중소 도시에 위치한 280만불대에서 300만불 중반대 가격의 매물들이 거래되고 있고, 대도시에서는 500만에서 800만불에 매물들이 CAP 4% 초반대에서 거래되고 있다. 동부에 위치한 한 칙필레 매장은 12월 현재 구입가능하며 20년 코퍼레이션 리스에 320만불 가격이며 투자율 4.25% 까지 판매가격이 내려가 있지만, 내년에 모기지 이자율이 내려와서 투자자 바이어들이 다시 늘어난다면 다시 3% 후반대로 판매가격이 올라갈 것으로 예상되고 있다.
스타벅스가 입주된 매물의 투자율을 4%정도 에서 대략 5.75% 까지 올라갔다. 달라스에 위치한 트리플넷리스 계약된 5,000 sqft 치과 단독건물의 경우, 15년 리스 계약에 180만불 투자율(CAP) 7.65% 에 매물로 현재 구입가능하다. 이는 년 프로퍼티 택스, 보험, 관리비등 모든 비용이 빠진 순 소득이 년14만불이 발생하는 부동산을 183만불로 구입할 수 있다는 계산으로 이자율 3%때에서는 절대 찾아 보기 어려웠었던 좋은 딜이다. 비슷한 가격대에 코퍼레잇 리스 계약된 주유소가 없는 편의점인 세븐일레븐은 투자율 4.63%에 매물로 나와 있다. 플로리다의 중소형 마켓으로 분류되는 알디ALDI 마켓이 트리플넷 리스된 매물은 투자율 4.75%으로 구입가능하며, 파파이스 치킨이 15년 리스된 매물은 투자율 6% 에서 6.5% 정도로 2백만불 초반대에서 3백만불 에 구입가능하다. 서부지역에서는 볼 수 없지만 CaptainD' 또는 Bojangles 와 같은 퀵서비스 레스토랑 들도 코퍼레이션 리스가 되어 있어서 상당히 안정적인 트리플렛 리스구조로 되어 있는데 이런 좋은 매물들도 투자율 6% 중반, 지역에 따라서 120만불에서 2백만불대에 구입가능하다.
2024년 본격적으로 금리 인하가 이루어지면 대출 비용이 낮아져 이런 안정된 부동산 투자에 대한 접근성이 향상될 것이다. 완만한 인플레이션, 금리 인하 전망, 강력한 GDP 성장률, 그리고 경기 침체에 대한 낮은 예상 모두 넷 리스 부동산에 대한 전망을 밝게 하고 있다.
은퇴하셨거나 안정적인 수익원을 찾는 투자자들에게 매우 유리한 시장 조건을 나타내며, 넷 리스 부동산에 대한 관심과 투자가 2024년 이자율 하락의 모멘텀으로 더욱 증가할 것으로 예상되고 있다.
이는 코로나 이후로 더욱 어려워진 아파트와 같은 주거용 부동산에 투자했던 분들이 반드시 주목해야 하는 시장으로 2024년 투자 부동산 시장 전반에 걸쳐 긍정적인 기회를 창출할 것으로 보인다.
해리정
한바다 부동산 대표
NNN Group
(213) 626 - 9790
