2024년 부동산법, 단기 숙박, 주차 공간 임대, 장애인 세입자 1 층 이사 권리
** 휴가용 임대 숙소, 숨은 수수료 사전 공개의무
AB 537
단기 숙박 업체가 숙소 광고 또는 숙박요금을 선전할 때는 모든 숨은 비용을 공개해야 한다. 단 정부가 징수하는 세금과 우편 비용만 제외된다.
새 법은, 소비자가 숙박업소의 상품이나 서비스에 지불하는 실제 가격보다 낮은 가격으로 사기성 미끼 광고 영업 행위를 금지하자는 것이다. 이런 사기성 광고는 기존의 “공정 거래법”, “사업과 전문인법”, 광고법에서도 위법으로 규정하고 있다.
적용 : 새 법은 단기 숙소, 숙소 예약 신청, 인터넷 웹 사이트 (internet website), 또는 기타 유사한 중앙 통제 식 “플랫폼 (platform)” 또는 기타 모든 숙박업 선전에 적용된다.
"단기 숙박"이란 단기 임대 또는 주택을 30 일 이하로 임대, 호텔, 모텔, 침실과 아침을 제공하는 적은 여관 (B&B 여관 ) 또는 기타 임시 숙박 시설을 의미한다.
일반인 상대로 숙박 업소 선전 그리고 타주에서 California 사람 상대로 숙박 선전을 “인터넷 웹사이트", 숙박 신청 또는 기타 유사한 중앙 집중식 플랫폼을 통해서 단기 숙박 광고, 선전을 제공하는 모든 사람한테 적용 된다.
위반 : 위반 시에는 민사상 벌금 $10,000 이하 그리고 시 검사, 지방 검사, county 검사 또는 법무장관이 이러한 조항을 집행하기 위한 소송을 제기할 수 있다. 본 법안에 의해 부과된 의무는 다른 법률에 따라 부과된 의무 그리고 누적된 해당 의무가 어느 당사자한테 면제되지 않는다.
2024 년 7 월 1 일부터 시행
** 2025 년부터 10 개 카운티에서 16 unit 이상 Apart에 분리된 주차 공간 임대 계약.
AB 1317
"주차 공간 분할"이란, 주거용 부동산의 임대와 별도로 주차 공간을 판매하거나 임대하는 행위를 말 한다.
새 법은, 주거용 임대와 별도로 주차 공간을 판매 또는 임대하는 관행을 "분리형 주차"로 정의한다. 건물주는 부동산 수명 동안 임대료에서 주차 요금을 분리해야 한다.
주차장 임대 계약은 임대 계약이나 추가 수정 계약에 포함될 수 없다. 세입자는 자신의 소유물을 위해 건설된 주차 공간을 먼저 거부할 권리가 있다. 만약에 주차 공간이 없을 때는, 새 세입자는 주차 공간을 이용할 수 없고 나중에 공간이 확보되는 경우, 새 세입자한테 가능한 주차 공간을 먼저 거부할 권리가 있다.
임대가 안 된 주차 공간은 월 단위로 부동산에 위치한 다른 사용자 또는 주거 외부 사용자한태 임대될 수 있다.
세입자가 별도로 임대한 주차 계약에 따라서 주차 요금을 지불하지 않는 것은 “불법점유 (UD) 퇴거” 조치 대상이 안이다. 세입자가 별도 주차 공간 임대료를 지불해야 하는 날짜로부터 45일까지 지불하지 않는 경우, 부동산 소유주는 "해당 주차 공간을 임대할 세입자의 권리를 취소"할 수 있다.
이 법은 다음과 같은 방 (units) 에만 적용 된다. 입주 허가 증명서 ( certificate of occupancy )가 2025 년 1 월 1 일 이후 발급된 경우. 16 동 이상의 주거 동 (units)
해당 부동산이 다음 카운티에 위치해 있는 경우 ;
(I)Alameda. (II)Fresno. (III)Los Angeles. (IV)Riverside. (V) Sacramento. (VI)San Bernardino. (VII)San Joaquin. (VIII)Santa Clara. (IX) Shasta. (X)Ventura.
주거용 부동산에 분리된 주차 계약에서 예외가 되는 사항은, 개별 차고가 individual garage" 기능적으로 부동산의 일부"인 주거용 부동산과 다양한 유형의 부동산 증서 (deed-restricted affordable housing) 저렴한 주택 그리고 특정 세금 공제 혜택을 받아서 건축된 주택에 대해서는 제외 된다.
주거용 부동산 증서가 제한된 다양한 유형의 저렴한 주택 및 특정 세금 공제를 받아 건축된 주택에 대해서는 면제 된다.
2025 년 1 월 1 일부터 시행
** 장애인 세입자가 임대료 규제 부동산에 거주할 때 1 층으로 이사 권리.
AB 1620
영구적 신체 장애인 세입자가 임대료 규제 (rent- controlled) 부동산에 거주할 때 편리한 아래층이나 1 층에 유사한 동이나 적은 동이 비어 있을 때는 동일한 임대료를 지불하고서 1층 유닛으로 이사할 수 있는 권리가 부여된다.
다음과 같은 임대료 규제 유닛의 세입자에게만 허락된다.
1) 영구적인 신체 이동 관련 장애가 있는 경우,
2) 엘리베이터가 작동되지 않는 유닛에 거주
3) 임대료 체납으로 퇴거 대상이 안이다.
세입자는 (1) 건물주한테 먼저 편의를 요청하고 서면으로 거주 동 교환 신청을 해야 된다.
(2) 장애인 세입자가 접근 가능한 동으로 이사 하는 것이 필요하다는 것을 이야기하고 확인해야 한다. (3) 장애인 세입자가 거주한 동과 비슷한 방이나 더 작은 동으로 접근이 쉬운 방이 건물주가 소유한 동일한 필지에 (최소 4개의 다른 유닛 포함) 있어야 하며 기존 “보건 및 안전법” 에서 건물 개조 요구 사항이 없는 동이라야 한다. (4) 지방 임대료 규제 위원회 또는 임대료 규제 조례에서 새 동에 대해서도 공정한 임대 수익률을 받을 것이라고 결정하고, (5) 세입자의 원래 보증금은 기존 보증금 법률에 따라 처리된다. 즉, 건물주는 집을 반환하기 전에 일반적인 마모를 제외하고 청소 또는 수리와 관련된 비용에 대해 법적으로 허용되는 모든 상환을 받을 수 있다. 보증금 잔액을 세입자한테 전달하고 세입자는 새 유닛에 대해 새로운 보증금을 제공한다.
이 조항의 목적상, "비교 가능하거나 더 작은 유닛"은 비워지는 유닛과 침실, 욕실, 평방피트, 주차 공간의 수와 동일하거나 그보다 적은 주택 또는 유닛을 의미한다. 또한, 소유주나 소유주의 직계 가족이 빈방에 이사할 계획이 있을 예정인 때는 “이용 가능한 unit" 으로 간주되지 않는다.
법 개정 배경 : 뉴욕의 한 법원은 Bentley v Peace and Quiet Realty 2 LLC (2005) 사건에서 임대료 규제에 묶여 있는 “소규모 면적에 elevator가 없어서 계단을 사용 하는 ”워크업 (walk-up)“ 아파트 건물 최상층에 거주하는 거동이 불편한 장애인 세입자가 집주인한테 아래층으로 이사 할 것을 요청한 사건에 근거했다. 법원은 그녀가 같은 건물의 1층 아파트로 이사할 수 있도록 허용하고, 법이 허용하는 더 높은 금액이 아닌 새 아파트 방세도 이전 아파트 방세와 동일한 임대료를 지불하도록 허용했다.
법원은 편의 시설이 공정 주택법 개정안 (FHAA) 내에 포함되어 있으며, 새 아파트에 대해 더 높은 임대료를 청구할 수 없다. 집주인이 부담해야 하는 비용은 해당 편의 시설의 합리성에 대한 문제라고 판결하면서 과거 임대료를 지불 하도록
세입자의 요청에 동일한 임대료를 지불하라는 요청이 포함되어 있다고 해서 해당 요청이 부당한 것은 안이다. 건물주는 과도한 재정적 어려움을 포함하여 합리적인 비용을 부담해야 할 수도 있지만 과도한 어려움을 겪을 필요는 없지만 세입자 장애인한테 합리적인 편의의 일부를 수용하는 것이다.
2024 년 1 월 1 일부터 시행
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
