2024 년 부동산 법 (6)

AB 968

주거용 1~4 동 부동산을 구입한 후 18 개월 이내에 “재판매 (Flippers)"할 때는 기존의 모든 공개 의무 사항 이외에도 해당 부동산에 대한 최근 수리 및 개조 작업 내용을 공개해야 한다.

과거 한 때는 18 개월 이내에 주택을 판매 할 때는 단기 투자가에 대해서는  양도 소득세에 차별을 두었든 때가 있었다. 당시에  12 개월 이하     39.6 %,  중기  12 - 18 개월     28 %,  장기  18 개월 이상     20 % 를 책정했었다.  현재는 1 년 이하에 판매할 때는 37 % 까지 양도 소득세를 지불 할 수 있다. 이렇게 되었든 것이 부동산 차압이 극심했든 때에 주택 판매를 원활하게 하기 위해서 이 제도가 사라졌다. 

다음과 같은 경우에  공개 의무가 적용된다. : 단독주택 1 ~ 4 동. 판매자는 부동산 소유권이 판매자한테로 이전된 날로부터 18개월 이내 그리고 판매자가 시공업자와 수리 또는 개조를 했을 때이다.

판매자는 구입자한테 어떤 공간 (room) 증축이나 추가 시설, 구조물 변경, 수리 및 기타 변경 사항을 통고해야 된다.

건축 허가 발급 사본. (만약에, 판매자가 제3자와 계약을 했었지만 허가 사본을 제공받지 못한 경우, 판매자는 구매자에게 제3자를 통해 허가증을 얻을 수 있음을 알리고 연락처 정보를 제공할 수 있음.) 이러한 사실을 공개하는 것은 시공업자가 판매자한테 대안적으로 제공한 목록으로 제시 될 수 있다. 인건비와 자재 비용을 합한 비용이 $500 이상인 경우 판매자는 이를 공개해야 된다. 각 시공업자의 이름, 시공 업자, 각 시공업자 정보 (판매자한테 제공된 정보)

이 법은 2024년 7월 1일 이후에 부동산을 구매하겠다는 구매자의 계약서를 판매자가 수락한 주거용 1~4 동 부동산의 판매에 적용된다.

결함 면세서 (TDS) 적용, 면제 및 취소 권리:

이러한 공개 요구 사항은 “결함 공개 명세서 법률 (TDS)”에 의한 것이다. 이는 TDS와 동일한 적용이면 동일한 면제가 적용된다. TDS 관련 공개와 동일한 취소 권리가 적용된다.

2024 년 7 월 1 일 또는 그 이후에 판매자가 구입자의 계약을 수락한 모든 매매에 적용된다.

** 별채 (ADU)를 본체와 분리해서 콘도 (condominium)로 판매/단독 주택 18 개월 이내 판매시 시설 내용을 구입자한테 밝혀야 된다.

AB 1033 

현재는, 자격을 갖춘 비영리 기업이 개발한 별채 (ADU)를 제외하고는 기본 주택 (primary residence.) 과 분리해서 별채로 판매 할 수 없다. 단, 만약에 비영리 단체에서 별채를 건설 했을 때는, 지방 정부에서 특정 조건이 허락 된다면 본채와 분리해서 별채를 판매, 이전 할 수 있다. 그리고 소유권은 "공동 소유(Tenancy-in-common)"로 취득되어야 된다. 그러나 지방 정부에서 조례를 통해서 판매를 할 수 있도록 할 수도 있지만, 지방 정부가 꼭 이를 수용 안 해도 된다. (AB 587/2019)

2016 년 AB 2406에서는 소규모 별채 (JADU)는 소유주가 거주해야 되고, 별채 (ADU)는 2025 년 까지 한시적으로 소유주가 거주하지 않아도 된다고 했다.

새법은, 2020 년에서 2025 년 사이에 건축 허가를 받은 경우에는 소유주가 거주하지 않아도 된다. 지방 정부가 별채 (ADU)를 주택 본체에서 분리해서 콘도로 판매나 양도할 수 있는 조례를 채택할 수 있도록 허용한다.

별채 (ADU)를 Condo 로 전환하는 과정은, 주택 소유자 협회 (HOA)에 적용되는 “공동 소유 개발 법" 과 재산 분할을 위해서 적용되는 ”분할법“을 모두 준수하도록 요구한다. 그리고 각 담보 설정권자가 콘도미니엄 설립에 동의한다는 서면 및 기록 증거가 있어야 된다. 부동산이 주택 공동 관리 협회 (HOA) 내에 있을 때는 HOA는 콘도미니엄 설립을 승인해야 한다. 지방 정부는 별채 건축 신청자에게 이러한 정보를 통고함으로서 사전에 결정 할 수 있도록 한다.

1) 콘도미니엄 개발은 각 담보권 소유자의 동의없이는 부동산이 위치한 카운티의 카운티 등기소에 기록되어서는 안 된다는 점을 명시한다. 담보권 소유자가 여기에 동의하기를 거부하거나 또는 담보권 소유자가 요구하는 조건이 충족되는 경우에는 담보권 소유자가 동의할 수 있다고 규정한다. 2) 기존 주택 관리 협회 (HOA) 내에 있는 부동산 소유자는 콘도미니엄 개발을 등록하기 이전에 해당 협회의 서면 승인을 받을 것을 요구한다. 3) ADU를 콘도미니엄으로 판매하고자 하는 신청자에게 해당 지역 기관에 연락해서 condo로 판매가 허용되는지 확인하도록 조언하는 것을 포함하여 지역 기관이 ADU 신청자에게 제공해야 하는 통고 내용을 정보를 작성한다.

4) ADU가 콘도미니엄으로 설립된 경우 지방 정부는 주택 소유자에게 물, 하수구, 가스, 전기를 포함한 유틸리티 제공자에게 콘도미니엄 생성 및 별도 소유권 이전에 대해 통고하도록 요구해야 한다. 2024 년 1 월 1 일부터 시행

김희영    김희영 부동산 (310) 307 - 9683