2024 부터 시행되는 부동산 관련 법률
*** 무과실 세입자 퇴거 요건 강화 :
SB 567
무과실 세입자 퇴거 요건 강화.
건물주가 잘못이 없는 세입자를 불법적으로 퇴거 시킨 후 임대료를 올려 받는 수법으로, 건물주의 직계 가족이 이사 들어와서 거주해야 된다 또는 건물에 대대적인 공사를 해야 된다는 사유로 세입자를 퇴거 시킨다. 그 후에 다른 세입자를 거주하게 함으로서 임대료를 더 올려 받는 사기 수법을 사용해 왔다.
새 법은, 무과실 퇴거 요건을 강화했다. 위반 시 손해배상, 벌금, 변호사 비용 및 집행 조직을 추가했다. 건물주가 불법적인 방법으로 임대 계약을 종료하거나 임대료를 최대 금액 이상으로 인상하여 세입자 보호법 (TPA)을 위반하면 건물주는 실제 손실금, 합당한 변호사 수임료 및 비용 (판사의 재량에 따라), 고의적 위반에 대한 실제 손해의 최대 3배까지 그리고 징벌적 손해배상 책임을 부과한다. 법무부 장관 등이 법을 집행한다.
건물주 또는 건물주 가족 거주 사유로 임대 취소 :
새법은, 소유주 또는 가족 거주 목적으로 세입자를 합법적으로 퇴거시키려면 ; 건물주는 세입자한테 서면 퇴거 통고서에 예정된 거주자 이름 및 소유자와의 관계를 명시해야 한다. 예정된 거주자가 실제 소유주이거나 소유주와 직계 가족 관련이 있다는 증거를 세입자가 요청할 수 있다는 내용을 통고서에 포함해야 된다. 건물주 또는 그의 직계 가족은 세입자가 떠난 후 90일 이내에 입주해야 하고, 그 후 최소 1년 동안 해당 방을 점유해야 한다. 건물주 또는 그의 가족은 사전에 유닛을 점유할 수 없으며 해당 부동산에 다른 빈 방이 있을 수 없다.
위반 시는, 건물주는 해당 유닛을 임대 당시와 동일한 임대료 및 임대 조건으로 퇴거당한 세입자에게 다시 제공해야 한다. 이사 비용을 세입자한테 배상해야 된다. 만약에 과거 세입자가 다시 이사하지 않고 소유자가 퇴거 후 1년 이내에 새 세입자를 확인한 경우 해당 유닛은 퇴거 당시 유효한 합법적인 임대료로 계속 제공되어야 한다. 건물주는 부동산에 대해 최소 25%의 소유권 지분을 보유한 자연인이어야 한다. (부동산의 아주 작은 지분을 보유한 사람이 세입자를 퇴거시키는 것을 방지하기 위함). 부동산을 공동 소유하는 자연인이어야 한다. 가족 신탁을 통한 가족 구성원, 또는 25% 소유권 기준을 충족하고 해당 부동산에 대한 기록된 지분이 LLC 또는 동업체를 통해 소유한 자연인이어야 한다.
주거용 부동산을 철거하거나 실질적으로 리모델링하려는 의도에 따른 임대 종료:
주거용 임대 건물을 재단장 (Remodeling) 할려면 세입자가 연속 30일 동안 집을 비워야 한다. 재단장 공사로 세입자가 해당 거주지에 계속 거주할 수 없는 상태이고, 거주하기에 안전하지 않은 상태이기에 세입자가 연속 30일 이상 해당 부동산을 비워야 할 때이다. 그러나 세입자가 건강, 안전, 거주 적합성 규정 및 법률을 위반하지 않고 해당 부동산에서 계속 거주할 수 있는 때에는 해당 부동산에서 퇴거 할 필요가 없다.
임대 종료 서면 통고. 임대 종료 서면 통고에는 세입자의 동을 철거 또는 대대적 재단장 하는 목적을 알리는 진술서를 작성해서 세입자한테 전달해야 된다.
재단장 공사가 완공될 대략적인 예상 기간 또는 만약 부동산이 철거될 경우 해당 부동산이 철거될 예상 날짜를 기재해야 된다. 임대 취소 통고서와 같이 귀하의 동 (unit)에 상당한 재단장 공사나 건물 철거가 시작되지 않았거나 완공되지 않았을 때는 건물주는 세입자한테 과거 퇴거 시와 동일한 임대 조건과 임대료로서 재 임대 계약을 할 기회를 제공해야 된다. 재임대를 할려면, 건물주로부터 재 임대 제안을 받은 후 30일 이내에 소유자한테 수락 또는 거부 사실을 알려야 한다. 만약에 수락한 경우 소유주한테 제안 수락을 통보한 후 30일 이내에 해당 동을 다시 점유해야 한다. 만약에 대대적인 재단장 공사 이후에 임대 주택을 다시 점유할 의사가 있는 경우, 세입자는 소유주한테 재 입주 할 것이라는 의사를 알리고 주소, 전화번호 및 이메일 주소를 소유자에게 제공해야 한다.
재단장 공사를 위해서는 건축 허가증 사본. 그러나 개조 공사를 위해서는 법적으로 위험물질 청소 철거를 요구하지 않는 한 허가가 필요 없을 수도 있다.
새 법은 합법적인 퇴거 규칙을 준수하지 않는 퇴거 통고는 무효라고 규정한다.
건물주가 임대 방을 불법적으로 환수 했을 때는 ;
실제 손실 .
법원 재량에 따라서 변호사 수임료와 다른 비용을 지불해야 된다. 소유주가 고의 또는 억압, 사기 또는 악의로 행동한 것이 입증되면 실제 손해의 최대 3배까지 보상해야 된다. 배상 판결에는 징벌적 손해 배상이 추가 될 수 있다.
피해 및 법률위반 집행 : 건물주가 최대 임대료를 초과하는 임대료 지불 요구, 수락, 수령 또는 유지하는 경우에는 다음 사항 모두에 대해 민사 소송에 대한 책임이 있다.
법원에 의한 구제 명령 ; 과다 임대료 지불 요구, 수락, 수령 또는 보유하는 금액이 최대 허용 임대료를 초과하는 경우에 손실 본 것. 법원 결정에 의한 합당한 변호사 비용과 경비. 건물주가 고의적 또는 억압, 사기 또는 악의가 입증되면 최대 허용 임대료를 초과하는 경우에는 지불 금액의 최대 3배까지 손해 배상이 가능하다. 피고 접근 금지명령 청구 할 권한이 있다.
임차 계약 종료 시 중대한 위반에 대한 "실질적 손해"에 규칙 사항:
부당하게 퇴거당한 세입자는 실제 손해를 배상 받을 권리가 있다.
실제 손실 계산 법;
샌프란시스코 임대료 규제 조례와 관련된 한 판례에서, 실제 손실 계산이 얼마나 개방적으로 계산하는 가를 말해 준다. 판사는 배심원단이 양측 전문가 증인이 제시한 대로 실제 손해액을 결정하는 두 가지 즉 상호 배타적인 방법을 비교하도록 허용했다.
먼저, 세입자 전문가에 따르면 실제 피해액은 세입자가 지불하는 임대료와 시세 임대료의 차액에 세입자가 거주하고자 기대한 입주 기간을 곱한 금액이다. 세입자는 5 년 또는 10 년간 입주 할 생각이었다고 진술했다. San Francisco 조례에서, 자동적으로 3 배의 피해 배상을 해 주어야 된다. 전문가는 10 년간 입주 희망을 고려한 금액은 $287,180 라고 했다. 여기에 3 배를 합하면 전체 피해 액수는 약 $860,000 이 된다.
건물주 전문가 증인은 다른 견해를 보였다. 임대료 규제 임대권은 세입자가 현금화할 수 있는 자산이 않이므로 임대권에 대한 가치가 없다고 했다. 대신에, 손해 배상액은 만약에 세입자가 임대료 규제 아파트에 머물렀을 경우에는 세입자 자신이 지불해야 할 금액이므로 세입자 본인 부담액 이라고 주장했다. 여기에는 이사 비용, 임대료 규제 부동산의 월 임대료와 새 아파트의 월 임대료의 차액, 그리고 통근과 같은 항목에 대한 비용의 차이가 포함된다.
전체적으로 "실제 피해"는 5년 동안 23,139달러, 10년 동안 48,183달러가 된다.
이 계산의 수치에 3 배를 곱하면 실제 손실 액수가 된다. 하지만 세입자의 계산과 너무나 큰 차이가 난다. 배심원은 $120,000에 3을 곱하면 $360,000라는 평결을 내렸다.
배심원단은 어떤 이론에 기초하여 결정을 내렸는가 ? 아무도 이 계산법을 모른다.
배심원 결정의 근거를 보고할 필요가 없다. (특정 질문에 답하도록 요청받을 수 있다. 하지만 거기에서도 결정 이유를 보고하지 않는다. ) 많은 법적 사건에서 변호사 비용은 엄청나며 종종 실제 손해 배상액을 초과한다.
새 법에 따라서 변호사 비용은 판사의 재량에 따라 세입자에게 지급될 수 있다.
2024 년 4 월 1 일부터 시행
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
